viernes, 31 de agosto de 2012

Conferencia sobre Fideicomiso Inmobiliario




El próximo viernes 7 de septiembre de 2012, a las 19:00 hs., en el Salón Bautista Alberdi - Anexo del Colegio de Abogados de Santa Fe (3 de febrero 2743 1° Piso), se llevará a cabo una Conferencia sobre Fideicomiso Inmobiliario.

La misma estará a cargo del Dr. Facundo M. Bilvao Aranda, quien disertará sobre el contenido de su primer libro titulado "El Contrato de Fideicomiso Inmobiliario en la Argentina", publicado por la Editorial AbeledoPerrot.


La charla, organizada por el Foro de Práctica Profesional de Abogados Colegiados en la 1ª Circunscripción  de Santa Fe, estará dirigida a abogados, escribanos, contadores, inmobiliarias, corredores de comercio e inversores en general; y tendrá entrada totalmente libre y gratuita.

La ponencia transitará sobre una breve descripción sobre el contenido de la obra, analizando la legislación actual, casos y ejemplos prácticos de implementación de fideicomisos inmobiliarios y un análisis pormenorizado sobre las ventajas comparativas del fideicomiso en relación a otras modalidades de inversión en emprendimientos inmobiliarios.

Contamos desde ya con su valiosa presencia en el evento.



jueves, 23 de agosto de 2012

La Justicia laboral condena a la empleadora, a sus directores y dos sociedades del mismo grupo frente a la falta de registración de un contrato de trabajo


La Sala VIII de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo condenó a una sociedad por no registrar una relación laboral, haciendo extensivos los efectos de la sentencia a sus directores y a dos sociedades, que si bien eran ajenas a la relación laboral formaban parte del mismo grupo económico, al considerar que en conjunto permitieron consumar las maniobras fraudulentas en perjuicio del trabajador.

El fallo destacó que el art. 274 de la Ley 19550 responsabiliza a los directores de las sociedades anónimas y en el marco de esta norma, la responsabilidad se extiende a la totalidad de los créditos de cada trabajador. El armónico juego de los arts. 59 y 274 de la LS es muy claro en cuanto contempla la responsabilidad personal, solidaria e ilimitada de los administradores, representantes y directores que a través de sus conductas u omisiones, al margen de su comportamiento en relación a la normativa interna del ente societario, violen la legislación vigente, sostuvo la sentencia.

Los Camaristas consideraron que el art. 54, último párr. de la ley de sociedades (según ley 22903 ) consagra la inoponibilidad de la personalidad jurídica, cuando la actuación de la sociedad encubra la consecución de fines extrasocietarios, constituyendo un mero recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe, o frustrar derechos de terceros. En estos casos, agregaron, se imputará directamente a los socios que lo hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados.

Por ello, y en tanto la sociedad empleadora no tenía registrada a la actora, si bien no podría decirse que la incorrecta registración encubra la consecución de fines extrasocietarios, puesto que el principal fin de la sociedad comercial es el lucro, a criterio de los Sres. Camaristas, sí constituye un recurso para violar la ley y el orden público laboral a que aluden los arts. 7 , 12 , 13 y 14 de la LCT. y para frustrar derechos de terceros, es decir el trabajador y el sistema previsional, integrante del sector pasivo.

Por otra parte, condenaron solidariamente a los directores demandados, toda vez que la sociedad empleadora no tenía registrada a la actora. Asimismo, consideraron que resultan solidariamente responsables de la condena dictada contra la sociedad empleadora, dos sociedades que si bien son ajenas a la relación laboral del actor, forman parte del mismo grupo económico pues permitieron consumar las maniobras fraudulentas que se concretaron en la irregular contratación de la actora, a tenor de lo dispuesto por el art. 31 de la ley de la LCT.

Para los interesados, a continuación se transcribe el fallo completo provisto por Microjuris.com, en virtud del convenio de mutua colaboración firmado con Estudio Bilvao Aranda.-

Fallo:
(Cabrera Amalia c/ Guarinello Inmobiliaria S.A.y otros s/ despido; Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo sala VIII,   27-abr-2012, Cita: MJ-JU-M-73755-AR | MJJ73755 | MJJ73755).
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 27 días del mes de ABRIL de 2012, se reúnen en acuerdo los jueces de la Sala VIII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo para dictar sentencia en la causa del epígrafe, y, de acuerdo con el resultado del sorteo realizado, proceden a votar en el siguiente orden:
EL DOCTOR LUIS ALBERTO CATARDO DIJO:
I.- La sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda, condenando a Livio Lorenzo Guariniello, Alicia Ana Guariniello, Guillermo José Guariniello, Beltown S.A., Timonpark S.A., Guariniello Inmobiliaria S.A. y Xoxewatulin S.A. y absolviendo a Julio Cesar Amarilla Mendez, viene apelada por la parte demandada.
II.- El recurso de fs.433/435 es improcedente.
Los accionandos no se hacen cargo de los fundamentos con los que el señor Juez a quo hizo lugar a la pretensión de la actora. En la memoria de agravios intentan desestimar las declaraciones de los testigos propuestos por la pretensora. La queja relativa a la valoración de la prueba testimonial no puede considerarse tal ya que la parte se remite a los escritos a través de los cuales la impugnara sin atacar concretamente las razones por las cuales el judicante les otorgó fuerza probatoria. Por lo demás las alegaciones respecto a las inexactitudes en que habrían incurrido los deponentes no pasan de ser meras manifestaciones que carecen de respaldo en hechos comprobados en la causa.
Además, se queja de que el sentenciante de grado “no merituara las declaraciones de los testigos propuestas por su parte”. El agravio no tendrá favorable recepción. En efecto, en primer término cabe aclarar que los Jueces no tienen la obligación de valorar la totalidad de la prueba producida sino aquélla que consideren idónea para la solución del litigio. Los testigos traídos por la demandada (que ni siquiera se ocupa en analizar) no tienen suficiente valor probatorio pues se trata de declaraciones que carecen de eficacia, precisión y en las que no se proporciona la razón de los dichos.En el convencimiento que debe atribuirse a la prueba testimonial, constituye requisito esencial que se incluya la llamada “razón del dicho”. Esto es, las circunstancias de tiempo, modo y lugar que tornen verosímil el conocimiento de los hechos por el testigo, así como la caherencia misma del relato. Además, debe resultar el cómo y el por qué, el deponente tuvo ocasión de conocerlas. Los testigos sólo están en condiciones de relatar comportamientos o circunstancias exteriores que percibieron, no de aportar elementos de juicio acerca de las estipulaciones contractuales en cuyo cumplimiento esos comportamientos o circunstancias tuvieron lugar. Nada de ello puede extraerse de los testigos de la accionada que como expresara, ni siquiera se ocupó de expresar cuales serían las manifestaciones presuntamente vertidas em favor de su postura.
Las accionadas, además intentan acreditar su postura con la documental que acompañaron a la causa.
Por un lado, se resalta la existencia de un contrato de licencia y sostiene que con él se logra acreditar no sólo el alquiler de la marca, sino también que “no es cierto, que la actora recibiera órdenes de Guillermo Guariniello.”, pero soslaya que la pretensora desconoció esa documental acompañada con la contestación de demanda -v. fs. 143-. Por el otro, argumenta que “adjuntó la declaración que prestó la actora en sede penal, debidamente certificada por el Juzgado.que debe ser tenida en cuenta por la Excelentísima Cámara”. De aquella declaración resalta que Cabrera dijo que “el primer día que entré a trabajar fue Cristina la que le dijo a Irma que yo iba a trabajar con ella”, que “le rendía cuentas a Cristina Dacosta y a Irma” y que “me fui antes que Dacosta” e interpretando que si se fue, es porque nadie la despidió, pero omite que de la totalidad de la declaración que obra a fs.397/399 surge que entró a trabajar por Dacosta, que “estaban buscando gente, pregunté y ella me dijo que tenía que consultar con Guillermo Guariniello, que es el dueño”, que “habló con Dacosta y ella dijo que tenía que preguntarle a Guariniello que era el dueño a ver si necesitaban gente.después de un par de días me dijo que había consultado y que le habían dicho que sí, por lo que empecé con las guardias”. Asimismo surge que “preguntada para que describa cómo era el manejo de Guillermo Guariniello en la inmobiliaria en relación a los restantes empleados, refiere: Era el jefe.era el que daba las órdenes a todos, incluso a Dacosta”. Por último se logra extraer que la actora declaró que se fue “porque un día vino Guariniello y me dijo que le dejara mi escritorio a una persona que él había traído, me dijo si me necesitaba me iban a llamar y no me llamó más”.
Respecto del agravio numerado con el 6, las apelantes no se hacen cargo, nuevamente, del fundamento del sentenciante de grado, esto es, que “de la propia contestación de demanda conjunta entre todas las personas jurídicas y físicas demandadas surge que Timonpark S.A. alquilaba, por vía de un contrato de licencia, la marca ´Guariniello´ a Xoxewatulin S.A. para que ésta desarrollara sus actividades comerciales (fs. 113 vta.) o, contradictoriamente con ello, que Xoxewatulin S.A. era propietaria de dicha marca (fs. 114). En cualquier caso, no cabe duda que ambas se beneficiaban de la operatoria comercial de la inmobiliaria ya que, como también se explica en el responde, el producido de las operaciones del local ubicado en la calle Cátulo Castillo se dividía entre un 6 a un 9% para Dacosta, y el 100% restante se dividía en un 75% para Timonpark S.A. y el 25% para Xoxewatulin S.A. (fs. 114 vta.). En razón de lo expuesto, entiendo que Xoxewatulin S.A. y Timonpark S.A.resultan solidariamente responsables de la condena por ser los verdaderos empleadores de la actora.”.
Se quejan de la condena a las personas físicas pero soslayan lo expuesto en el pronunciamiento de grado: “En cuanto a las personas físicas, Guillermo José Guariniello -rebelde en la prueba confesional- es presidente de Xoxewatulin S.A. (conf. poder, fs. 24 y firma de cartas documento de fs. 39/34)”, y que respecto de Livio Lorenzo Guariniello y Alicia Ana Guariniello el sentenciante dijo que “son socios fundadores y fueron directivos de Guariniello Inmobiliaria S.A. durante el período que nos interesa (conf. documental de fs. 122/128), sociedad fantasma que prestaba su nombre para la operatoria comercial del grupo económico”. Cabe aclarar que, respecto de la extensión de responsabilidad de las personas físicas demandadas, esta Sala en “Díaz, Jorge v. Mc. Meat S.A.”; (sentencia del 31.08.07), recordó que, en el precedente “Palomeque, Aldo René v. Benemetha S.A.” , la Corte Suprema de Justicia de la Nación desestimó la operatividad del artículo 54 de la Ley 19550, en cuanto no se acredite la existencia de una sociedad ficticia y fraudulenta, constituida en abuso del derecho y con el propósito de violar la ley, que, prevaliéndose de dicha personalidad afecte el orden público laboral o evada normas legales, aspectos no observados en el caso. No debe confundirse la personalidad de los socios y administradores con la de la sociedad, pues ésta es un sujeto de derecho con el alcance fijado en la ley. Los actos realizados por aquéllos, en representación del ente, no les son imputables, en principio, a título personal, dada la diferenciación de personalidad que emerge de la Ley 19550 y de los artículos 33 y siguientes del Código Civil.Su eventual responsabilidad por actos de la sociedad, nace cuando se acredita que la figura societaria ha sido utilizada como mero instrumento para la consecución de finalidades extrasocietarias o como mero recurso para violar la ley o el orden público o frustrar los derechos de terceros (artículo 54, tercer párrafo de la Ley 19550).
En la especie, al demandar, la pretensora parece ubicar el reproche en la “clandestinidad”, lo que determinaría la pertinencia del artículo 274 de la Ley 19550. El dispositivo responsabiliza a los directores de las sociedades anónimas, como en el caso. En el marco de esta norma la responsabilidad se extiende a la totalidad de los créditos de cada trabajador. El armónico juego de los artículos 59 y 274 de la LS es muy claro en cuanto contempla la responsabilidad personal, solidaria e ilimitada de los administradores, representantes y directores que a través de sus conductas u omisiones, al margen de su comportamiento en relación a la normativa interna del ente societario, violen la legislación vigente.
El artículo 54, último párrafo , de la ley de sociedades (según ley 22.903 ) consagra la inoponibilidad de la personalidad jurídica, cuando la actuación de la sociedad encubra la consecución de fines extrasocietarios, constituyendo un mero recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe, o frustrar derechos de terceros. En estos casos se imputará directamente a los socios que lo hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados. En el caso que nos ocupa ha quedado acreditado a través de la prueba producida que la sociedad no tenía registrada a la actora. Si bien como se sostuvo en el fallo dictado por la Sala III en autos “Delgadillo Linares, Adela c. Shatell S.A.y otros s.Despido” (Sentencia nº 73.685 del 11.04.97), no podría decirse que la incorrecta registración encubra la consecución de fines extrasocietarios, puesto que el principal fin de la sociedad comercial es el lucro, sí constituye un recurso para violar la ley y el orden público laboral a que aluden los arts. 7 , 12, 13 y 14 de la L.C.T. y para frustrar derechos de terceros, es decir el trabajador y el sistema previsional, integrante del sector pasivo.
Por ello y conforme, asimismo, lo previsto por los artículos 59 y 274 de la Ley 19.550 corresponde confirmar la condena solidaria de las personas físicas demandadas.
La parte apelante se limita a manifiestar que “las otras personas demandadas en autos, son ajenas a esta causa. Tanto las personas jurídicas como las personas físicas”. Al respecto cabe referir a la transcripción de una parte de la sentencia de primera instancia, más allá de que ninguna prueba produce para respaldar su defensa. A fs. 429 vta. el a quo dijo “Beltown S.A. se encuentra rebelde en cuanto a la prueba confesional (fs. 161), pero además es una sociedad fantasma, que se encuentra constituida pero no tiene movimiento comercial de ningún tipo (fs. 116), al igual que Guariniello Inmobiliaria S.A. (fs. 116) cuyo nombre era utilizado en el local para las operaciones comerciales (conf. declaraciones testimoniales de autos). Esa ´inexistencia virtual´que invocan no les ha impedido presentarse en autos e invocar esa circunstacia, conjuntamente con varias otras sociedades y personas físicas con las cuales, según se afirma en el propio responde, no tienen vinculación alguna. En razón de lo expuesto, entiendo que los nombrados resultan solidariamente responsables de la condena .Beltown S.A.y Guariniello Inmoboliaria S.A., por ser parte del grupo económico que permitió consumar las maniobras fraulentas que se concretaron en la irregular contratación de la actora -artículo 31 de la L.C.T.-”. Las apelantes expresan que la sentencia de primera instancia deviene arbitraria y transcriben precedentes jurisprudenciales soslayando que fue su carga incumplida demostrar al tribunal, con precisa referencia al material probatorio acumulado, vicios in judicando derivados de la incorrecta apreciación de la prueba o de la indebida aplicación de las normas jurídicas que gobiernan la cuestión, lo que junto a lo precedentemente resuelto en cuanto a la prueba testimonial y el contrato de licencia, permite arribar a la conclusión de que no solamente no se ha logrado desvirtuar las consecuencias de la extensión de responsabilidad, sino que la misma se ha visto corroborada y ésto determina la insuficiencia recursiva en los términos del artículo 116 del ordenamiento procesal aprobado por la Ley 18.345 .
En cuanto al agravio por la base de cálculo de la indemnización, corresponde confirmar la tomada en grado, ya que la parte no se hace cargo del fundamento del magistrado en cuanto considera razonable la remuneración alegada por la actora haciendo uso de las facultades de los artículos 56 y 114 de la L.C.T., máxime cuando no se ofreció prueba informativa para acreditar la remuneración que extemporaneamente se esgrime de esta instancia.
En cuanto a lo planteado respecto del sac, corresponde se confirme lo resuelto en grado, ya que la ausencia en el responde de un relato preciso referido a prescripción, llevan a considerarlo como una reflexión tardía y por lo tanto no fue sometida a la consideración de la sentenciante, por lo que la esta sala se encuentra inhibida de tratarla, por vedarlo el artículo 277 del C.P.C.C.N.
Lo mismo ocurre con el recargo que prevé el artículo 16 de la Ley 25.561.La parte en la contestación de demanda se limitó a manifestar que “el artículo 16 de la ley de emergencia económica, 25561 que reclama, fue derogado” -v. fs. 116 vta-, por lo que lo corresponde confirmar lo resuelto en grado.
Extinguida la relación de trabajo el 12.04.07, la actora tiene derecho a la percepción de la compensación por las vacaciones no gozadas del año anterior y el corriente a la fecha del despido indirecto (artículo 156 L.C.T.).
Con respecto a lo referido al sac del 2007 se limita a sostener que a la pretensora le correspondían 14 días y realizar un cálculo matemático sin explicar cómo es que llega a dichos montos. Era carga incumplida del apelante demostrar al tribunal, con precisa referencia al material probatorio acumulado, vicios in judicando derivados de la incorrecta apreciación de la prueba o de la indebida aplicación de las normas jurídicas que gobiernan la cuestión (artículo 116 del cuerpo normativo ya citado).
En cuanto a la aplicación de las multas de los artículos 8° y 15 de la L.N.E., extremo que también agravia a las demandadas, creo sin hesitación que en la especie, resulta aplicable la presunción del artículo 57 de la L.C.T. ante el caso de que la trabajadora, en ocasión de haber intimado a su empleador para la regularización de la relación (artículo 11 de la Ley 24.013) éste no haya respondido el requerimiento. Por ello juzgo innecesario el plazo de 30 días contemplado en la norma ya que frente al silencio del empleador observado ante la intimación, mal puede suponerse que tenga voluntad de cumplimentar con la inscripción solicitada, máxime cuando tampoco se demostró que, vencido dicho plazo, la accionada hubiese accedido a registrar y corregir así el defecto formal del registro.Máxime si fue negada la relación, por lo que carece de sentido esperar el plazo señalado que se torna una suerte de rigorismo formal.
El artículo 2º de la Ley 25.323 agrava en un 50% de sus respectivos montos las indemnizaciones de los artículos 232, 233 y 245 L.C.T., 6º y 7º de la Ley 25013, o las que en el futuro las reemplacen, cuando, intimado el empleador fehacientemente a su pago por el acreedor, no lo cumpla y lo obligue a iniciar acciones judiciales o conciliatorias previas. La parte final autoriza a reducir parcialmente el importe de la agravación si hubiesen existido causas que justificaren la conducta del empleador. Se debería entender que la justificación podría surgir de la imposibilidad, material o jurídica, de satisfacer los créditos, o de la plausibilidad de la justa causa de despido invocada, judicialmente desechada. Cuando, como en el caso, se ha invocado una postura desestimada en grado, y cuestionada insuficientemente en esta alzada, se aconseja no conceder la franquicia pretendida, por lo que corresponde se confirme la condena al pago de dicho rubro.
Las agraviadas sostienen que la multa que establece el artículo 45 de la Ley 25.345 es “improcedente porque la actora no trabajó para ellas”. En atención a la forma en que fueran resueltos los anteriores agravios corresponde confirmar lo resuelto en grado.
Respecto de la forma en que han sido impuestas las costas no hallo motivos suficientes para apartarme del principio general que rige la materia (artículo 68 C.P.C.C.N.).
La regulación de honorarios de la representación de la parte actora luce razonable y no debe ser objeto de corrección (artículos 6°, 7° y 8° Ley 21839).
V.- Por lo expuesto y argumentos propios de la sentencia apelada, propongo se la confirme en todo lo que fue materia de agravios.Se impongan las costas de alzada a la parte demandada; y se regulen los honorarios de los letrados firmantes de los escritos dirigidos a esta Cámara en el 25% de los que, respectivamente, les fueron regulados en la instancia anterior (artículos 68 C.P.C.C.N.; 14 de la ley 21.839).
EL DOCTOR VICTOR ARTURO PESINO DIJO:
Que, por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
Por ello, el TRIBUNAL RESUELVE:
 1)Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de agravios;
 2)Imponer las costas de alzada a la parte demandada;
 3)Regular los honorarios de los letrados firmantes de los escritos dirigidos a esta Cámara en el 25% de los que, respectivamente, les fueron regulados en la instancia anterior.-
 Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvanse.- LUIS ALBERTO CATARDO; JUEZ DE CÁMARA; VICTOR ARTURO PESINO; JUEZ DE CÁMARA; Ante mí: ALICIA E. MESERI, SECRETARIA

lunes, 13 de agosto de 2012

Cinco preguntas y respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y 5 razones válidas para invertir en uno)



Por Facundo M. Bilvao Aranda.-


1.       ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un fideicomiso es un contrato regulado en la ley Nº 24.441, y en términos generales en una figura jurídica a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra (fiducuario) una determinada cantidad de bienes para que éste los administre durante un cierto tiempo o hasta el cumplimiento de una determinada condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o de esa condición a una tercera persona llamada beneficiario. Es decir, es un contrato en el que la confianza en el manejo de un negocio es fundamental y en el que participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, que es quien transfiere los bienes para un determinado fin, y el fiduciario que es quien los administra de acuerdo a los fines especificados en ese contrato. Luego, los beneficiarios del contrato podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los proopios fiduciantes. Es un instituto relativamente nuevo en nuestro derecho (se reguló por primera vez en 1994) y es adaptable a cualquier tipo de negocios. Entonces, teniendo en claro de qué hablamos cuando hablamos de “fideicomisos”, un fideicomiso inmobiliario será, básicamente, aquel contrato de fideicomiso que tenga como negocio subyacente la construcción o administración de inmuebles.

2.       ¿En un fideicomiso inmobiliario participan o pueden participar las mismas “partes” que en un fideicomiso común u ordinario?
Sí, las partes intervinientes, en términos conceptuales, son las mismas, es decir, siempre habrá uno o más fiduciantes, uno o más fiduciarios y uno o más beneficiarios. Ahora bien, lo característico de un fideicomiso inmobiliario es que las personas que pueden convertirse en fiduciantes (o constituyentes del negocio) pueden ser de la más variada índole y naturaleza. Por ejemplo, podrán ser fiduciantes el titular de un inmueble (urbano o rural), un ahorrista deseoso de invertir en negocios de economía real (es decir, no meramente especulativa o financiera), una empresa constructora, diseñadores o desarrolladores de emprendimientos inmobiliarios, bancos, financieras o cualesquiera clases de empresas facultadas a invertir en inmuebles, etc. Es decir, cualquier persona podrá transmitirle bienes a un fiduciario para que los administre y ejecute una determinada obra especificada en el contrato y para que luego de concluida la obra los transfiera a los beneficiarios identificados en el contrato.

3.       ¿Cuál sería el ejemplo práctico más concreto de fideicomisos inmobiliarios que se pueden presentar en la realidad económica actual en nuestro país?
Un ejemplo clásico y básico de fideicomiso inmobiliario sería aquel que tenga como finalidad la construcción de un edificio de departamentos y oficinas. En este contrato, las partes serían, por un lado, el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora (fiduciantes), y, por el otro, una empresa o persona experimentada en el rubro de la construcción o en la administración de fondos de terceros que administrará la ejecución del proyecto, la evolución de las obras, con responsabilidades en el manejo de los fondos, la caja, la contratación de profesionales para la confección de los boletos de compraventa de las unidades a construir, entre otras responsabilidades (fiduciario). Este fiduciario será el encargado de transmitir las unidades que se construyan a los adquirentes designados en el contrato (beneficiarios) o bien a terceros adquirentes que no forman parte del contrato de fideicomiso, sino usuarios o consumidores ajenos al fideicomiso en sí mismo. Todas o alguna parte de las unidades a construir podrían ser destinadas a los mismos fiduciantes, los cuales, en ese caso, asumirán en este contrato el doble rol de fiduciantes y beneficiarios. Luego de culminadas las obras y de adjudicadas las unidades a todos los beneficiarios, el fiduciario deberá liquidar el fideicomiso, distribuyendo las utilidades netas del negocio entre los fiduciantes o constituyentes del negocio. Pero cuidado, este es un esquema muy básico y simple. Podrían existir contratos de fideicomisos inmobiliarios en los cuales participen más sujetos de una manera más compleja o bien constituirse fideicomisos inmobiliarios combinados con fideicomisos financieros, es decir, que contengan la posibilidad de hacer oferta pública. Lo que sí es importante que se tenga en cuenta es que fiduciantes pueden ser no sólo expertos en negocios fiduciarios o en negocios inmobiliarios, sino también propietarios, ahorristas, constructores o desarrollistas deseosos de invertir en ladrillos, quienes participarán de los beneficios del negocio de acuerdo al porcentaje aportado al emprendimiento. Aquí, en este tipo de negocios, el que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios es el fiduciario, quien termina siendo la figura central del contrato por las amplias responsabilidades que asume.

4.       ¿Cuáles son las ventajas para un propietario o un ahorristas de invertir en fideicomisos en relación a otro tipo de negocios que tengan por finalidad la construcción de inmuebles?
Las ventajas comparativas del fideicomiso inmobiliario respecto a otras figuras son muchas, como por ejemplo el resultar una alternativa de financiación; ser un negocio que pisa la economía real y no meramente financiera, que genera un ámbito extrajudicial de resolución del conflictos dentro del negocio; a través del fideicomiso se abrevian los plazos del recupero de las inversiones al calzar activos con obligaciones, y, desde el punto de vista comercial, el fideicomiso le otorga singularidad y especialidad a un proyecto por ser un negocio sin historia, sin mochilas, sin antecedentes que manchen la “marca” del negocio. Pero la ventaja más destacable de los fideicomisos inmobiliarios en relación a las figuras clásicas de financiamiento de emprendimientos inmobiliarios (como los créditos hipotecarios), es que todas las partes que participan en fideicomisos tienen un único interés común: la culminación del proyecto en los términos pactados. Este detalle resulta ser fundamental a la hora de decidirse por el fideicomiso inmobiliario. Es decir, en un fideicomiso inmobiliario no hay vencedores y vencidos: todos ganan si el proyecto culmina con éxito y todos pierden si el proyecto fracasa. A ello se suma, claro, la enorme ventaja que significa el aislamiento patrimonial del fideicomiso, esto es, que los bienes fideicomitidos (es decir, todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituye un patrimonio separado del patrimonio personal de cada uno de los fiduciantes y del fiduciario, y los acreedores particulares de fiduciantes y fiduciarios no podrán atacar los bienes fideicomitidos por deudas contraídas por éstos en otros negocios. Es decir, el patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio, no por deudas particulares de las partes. Este dato es sumamente seductor para el inversor. Para ser más claros aun, hagamos una comparación con un negocio similar que se intente, pero en el cual no se firme un contrato de fideicomiso inmobiliario: supongamos que el señor X tiene un terrreno, pero no tiene dinero para construir; entonces se “asocia” con el señor Y, quien posee dinero suficiente para ejecutar el proyecto pero carecía de un inmueble. Así es que ambos se ponen de acuerdo en la construcción de un edificio de departamentos en el lote del señor X. Una vez que se empiezan las obras, el señor Y invierte abultadas sumas de dinero en la construcción que se levanta sobre un inmueble ajeno (el del señor X) y, en esta situación, asume el enorme riesgo de que los acreedores del señor X le embarguen no solo el lote del señor X sino también todo lo que está construido sobre él con su dinero. Más alarmante sería la situación si el señor X pide su concurso preventivo o es declarado en quiebra. En ese escenario, el señor Y habrá perdido todo lo que invirtió en su proyecto porque la quiebra de su “socio” le llevó todo lo construido. Esto no sucedería si se utiliza un fideicomiso, ya que, como decíamos antes, este negocio genera un patrimonio de afectación en cabeza del fiduciario diferente al patrimonio de cada uno de los contratantes. Además, desde el punto de vista contable el fideicomiso también resulta ventajoso ya que todas las contingencias propias de un proyecto constructivo estarán fuera de los balances de los fiduciantes, es decir que los posibles reclamos laborales, impositivos o avatares de la obra no repercutirán en los balances de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario. En estos casos, en los balances de los fiduciantes habrá una salida de dinero o de bienes (aportados al fideicomiso) y, en su reemplazo, aparecerá un crédito contra el fiduciario. Además, siguiendo el mismo ejemplo desde otra perspectiva, pensemos en que si el señor X no quiere asociarse con nadie, pero no posee fondos para ejecutar la obra, seguramente requerirá un financiamiento externo a un banco a través de un crédito hipotecario. En ese caso, al banco financista de la obra poco le importará si el proyecto culmina con éxito en los términos pactados o no; al banco sólo le importará que se pague la cuota de la hipoteca. En cambio, en un fideicomiso, el señor X y el señor Y tendrán el mismo interés común en el éxtido del emprendimiento; y el fiduciario administrador, por su parte, también tendrá el mismo interés pues del éxito del negocio depende su buena reputación en el mercado pues solo en base a una buena trayectoria en este tipo de negocios el fiduciario se asegurará su éxito como empresario.

5.       ¿Los fideicomisos inmobiliarios son considerados como una especie de “contratos de adhesión” o deben ser un traje a la medida de cada negocio?
No hay peor pecado que decidirse por un fideicomiso inmobiliario y utilizar un modelo de contrato que se haya utilizado para otro negocio. Cada negocio tiene sus particularidades, sus finalidades y sus propios intereses, por eso cada contrato de fideicomiso debe adaptarse a las pretensiones y necesidades de cada parte en cada negocio en particular. De allí que la redacción de los contratos sea fundamental para otorgarle tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y al administrador del emprendimiento. En una palabra, solo un contrato bien redactado garantizará un justo equilibrio entre derechos, obligaciones y ajustados controles en la actuación de cada una de las partes. Precisamente, en mi libro “EL Contrato de Fideicomiso Inmobiliario en la Argentina”, abordo especialmente  estos aspectos proporcionando al lector interesado los elementos necesarios para una adecuada redacción del contrato de fideicomiso, como así también de toda la red contractual necesaria antes de la firma del fideicomiso propiamente dicho (como por ejemplo, los necesarios para las habilitaciones de las obras, los servicios profesionales necesarios para la emisión de dictámenes de factibilidad legal, administrativa e impositiva, etc), como así también durante la ejecución del proyecto (por ejemplo, los contratos de obra, de gerenciamiento o de asesoramiento legal, contable o tributario, entre otros).

miércoles, 8 de agosto de 2012

Una obra trascendental para el inversor inmobiliario

El Contrato de Fideicomiso Inmobiliario en la Argentina, de Facundo M. Bilvao Aranda

(Ed. AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2012, 496 págs.)





Contiene:

* Modelos de contratos
* Supuestos prácticos 
* Análisis de casos concretos de posibles inversiones inmobiliarias a pequeña, mediana y gran escala
* Legislación y jurisprudencia argentina y extranjera


Adquiera su ejemplar:

En Ciudad Autónoma de Bs.As.: Talcahuano 494 y Lavalle 1280, Tel.: 011-52350030 / 43732666 / 52359620 / 48032468;


En la ciudad de Santa Fe: 9 de Julio 1501, Tel.: 0342-4000949/50; 

En la ciudad de Sunchales: Paloma Libros, Juan B. Justo 313, Tel.: 03493-452313;

o en la sucursal de Editorial La Ley- AbeledoPerrot más cercana.

E-mails: clientes@abeledoperrot.com /
laley.correo.santafe@thomson.com.



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