Facundo Martín Bilvao Aranda.
1. Introducción:
El año 2024 arrojó un balance positivo para el mercado inmobiliario, apoyado en varios factores que colaboraron para su reactivación.
El primero de ellos fue la derogación de la ley de alquileres y la desregulación de los contratos de locación, que mejoró la oferta de inmuebles en alquiler en el mercado, devolviendo confianza a los propietarios que nuevamente colocaron inmuebles para locar que durante la vigencia de la antigua ley se ofrecían solo a la venta o directamente permanecían cerrados sin explotar.
Luego, el lanzamiento de los créditos hipotecarios, que si bien al comienzo generaron mucho ruido y pocas nueces, llegando al final del año 2024, en el último trimestre, influyeron positivamente en las operaciones de venta, concretándose muchos negocios de transferencias de inmuebles utilizando esta herramienta de financiación.
El blanqueo de capitales también impulsó la reactivación del mercado inmobiliario, con más de 40 mil inmuebles declarados. Y claro, la macroeconomía influyó positivamente con la estabilidad económica, en base a la quietud del tipo de cambio, el descenso del riesgo país, y por sobre todas las cosas, con la marcada y sostenida baja de la inflación, que generó tranquilidad en el mercado. En este marco, la confianza en la inversión en ladrillos reapareció.
Pero por si todo esto fuera poco, casi llegando a fin del año 2024 el Gobierno Nacional nos sorprendió con una normativa que sin lugar a dudas revolucionará el mercado inmobiliario.
2. Las hipotecas sobre bien futuro:
Conforme el artículo 2191 del Cód. Civ. y Com., los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que significa que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Sin perjuicio de ello, la propia norma, en su último párrafo, establece que puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados y, asimismo, que puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
La hipoteca (arts. 2205 y ss., Cód. Civ. y Com.), es uno de los derechos reales de garantía, y dentro de su regulación se establece que el inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización (art. 2209).
A modo de reglamentación del último párrafo del art. 2191 del CCC, con la sanción del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 se reguló una nueva herramienta de financiación de proyectos inmobiliarios, las hipotecas divisibles, que podrían definirse como aquellas especies de garantías reales que recaen sobre un bien inmueble sujeto a un proyecto inmobiliario para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, cuyos créditos y garantías son susceptibles de ser fraccionados en tantas porciones como unidades funcionales o lotes de terreno sean constituidos en el marco de tal emprendimiento y que desde su división afectan individual e independientemente a cada unidad, lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a cada adquirente.
Bajo este paraguas normativo, entonces, un desarrollador inmobiliario podrá obtener financiamiento a través de una hipoteca, garantizando el crédito con la totalidad del inmueble en el que se llevará a cabo el emprendimiento, pero a diferencia de lo que sucedía antes de la sanción de esta norma, a partir de ahora esa garantía podrá dividirse luego en tantas fracciones como unidades, departamentos o lotes tenga proyectado el emprendimiento.
Estas fracciones o partes de la hipoteca podrán transferirse a los compradores de cada lote o unidad, quienes a su vez pueden utilizarlas como garantía para obtener financiamiento para su propia adquisición. Es decir que de una garantía “madre” pueden desmembrarse muchas micro-garantías individualizadas en cada unidad y en cada adquirente.
3. Requisitos:
El decreto regula los requisitos de la hipoteca divisible. Concretamente, la norma dispone que:
i) El inmueble sobre el que se implementará el desarrollo debe estar libre de gravámenes, salvo que los existentes sean aceptados por el acreedor hipotecario: Se supone que los acreedores hipotecarios preferirán bienes libres de toda afectación a otras garantías o embargos, pero sobre el punto campea la libre voluntad contractual.
ii) Será obligatorio presentar un proyecto que describa e identifique el emprendimiento, su finalidad y las unidades funcionales o lotes afectados por la hipoteca: Será de toda lógica exigir que este proyecto cubra las exigencias mínimas requeridas por el art. 2209 del Cód. Civ. y Com., antes referenciado, en cuando a la determinación precisa de la ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral y toda otra especificación necesaria para una debida y suficiente individualización del inmueble que gravará la hipoteca.
iii) Se deberá tener la conformidad de las partes a fin que una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote por el saldo que le pudiere corresponder: Interpreto que esta conformidad deberá manifestarse en forma expresa e inequívoca, sin admitirse las simples presunciones o manifestaciones meramente tácitas de voluntad.
iv) Al dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división, asumiendo cada uno de los adquirentes el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario: Los compradores por boleto de unidades o lotes asumirán inicialmente el carácter de deudores sin ser aun propietarios de un derecho real, sino que tan solo tendrán derechos y obligaciones de naturaleza personal emergentes de los instrumentos privados que suscriban y en la extensión prevista en los mismos. Sin embargo, luego de producirse la división del inmueble y de fraccionarse el crédito y la hipoteca, los adquirentes podrán afectar su propia unidad o lote a una garantía hipotecaria individual con asunción del pago del saldo de la deuda pendiente de pago, de acuerdo a las modalidades acordadas con el acreedor hipotecario. Va de suyo que con cada afectación a una garantía hipotecaria individual, el saldo de la hipoteca inicial se reducirá proporcionalmente, dado que esa porción del flujo de crédito se traslada del deudor hipotecario originario hacia adquirente de cada unidad.
v) Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido: Es lógico que si todo el crédito ya fue cancelado en forma previa a la transferencia del dominio del lote o unidad, el adquirente nada adeudará al acreedor hipotecario, siendo pertinente en estos casos la tramitación de la respectiva cancelación parcial de la garantía real en la proporción pertinente.
vi) Los Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad, sin que las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario puedan afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial: Cada Registro deberá instrumentar los procedimientos administrativos internos que garanticen la debida publicidad de la cualidad de divisible del bien. Salvo que medie una orden judicial que así lo disponga, las posteriores anotaciones marginales o inscripciones de cualquier tipo que se relacionen con el inmueble afectado a divisibilidad (como embargos, inhibiciones, anotaciones de litis o incluso otros gravámenes), no podrán limitar, restringir, impedir, suspender, prorrogar ni condicionar en ningún modo el futuro fraccionamiento del inmueble, ni del crédito ni de la garantía hipotecaria.
4. La registración de Boletos de Compraventa:
En la actualidad, no todos los registros públicos de la propiedad inmueble de la República Argentina contemplan la posibilidad de registración de boletos de compraventa, lo cual impide cumplir con la publicidad registral suficiente enunciada en el incido d) del art. 1170 del Cód. Civ. y Com., lo que genera que, en la práctica, en la mayoría de los casos los interesados solo puedan adquirir publicidad posesoria.
El decreto 1017/2024 atendió esta problemática y adoptó medidas complementarias concretas y necesarias para la anotación de los boletos de compraventa, con el objeto de promover la agilidad en su depósito, negociación y transmisibilidad, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda (art. 14 Bis CN).
En tal orientación, se faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) a que autorice a anotar o registrar los boletos de compraventa y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de indivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente (falta de terminación de las obras o de las aprobaciones administrativas pertinentes).
Es decir que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los términos del decreto contarán a partir de ahora con la publicidad establecida en el inciso d) del artículo 1170 del Cód. Civ. y Com. Recordemos que este artículo 1170 establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento (25 %) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
En consonancia con las facultades otorgadas, a través de la Resolución General 1043/2024 (B.O. 03/01/2025), la CNV dispuso que los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) y las entidades financieras, podrán llevar adelante y desarrollar servicios tendientes a la anotación de boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente. Las entidades autorizadas a prestar este servicio de anotación de boletos de compraventa o contratos similares, deberán informar a la CNV la prestación del servicio de anotación antes de comenzar a desarrollar la misma, como así también formular las correspondientes aclaraciones al público en general y en toda comunicación que realicen a tales fines.
Se trata de un evidente y auspicioso avance normativo que dota de mayor protección y seguridad jurídica a los adquirentes por boleto y que favorece el tráfico comercial al fortalecer su oponibilidad a terceros, generando un efecto multiplicador en el mercado, ya que los boletos (instrumentos privados) podrán ser objeto de negocios jurídicos seguros y con respaldo real sin necesidad de esperar a la finalización de las obras, facilitando también el acceso a créditos, por ejemplo, mediante la cesión de derechos, la cesión en garantía de los boletos registrados, etc.
5. Hipotecas sobre derecho real de superficie:
El inciso g) del art. 1887 del Cód. Civ. y Com. consagra a la superficie como uno de los derechos reales en nuestro país. Según lo define el art. 2114 del Código, el derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en la ley.
El artículo 2120 del Cód. Civ. y Com. prevé que titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie, pudiendo afectarse la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario, admitiéndose que los titulares de ese derecho real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su vivienda.
En la práctica inmobiliaria argentina, el derecho real de superficie es poco conocido, y lamentablemente casi no ha sido utilizado, a pesar de reconocérsele una especial aptitud para impulsar la actividad de la construcción. Pues bien, el dec. 1017/2024, en el Título II, reglamenta la constitución de hipotecas sobre este derecho real, en un claro intento de otorgarle mayor promoción y difusión a fin de que sea lo suficientemente implementado en el tráfico mercantil.
La reglamentación dispone que el titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, debiendo cumplirse con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y cc. del Cód. Civ. y Com. En los casos en que el objeto del derecho de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico.
Además, el decreto permite que al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes puedan autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.
6. Las normas del Banco Central de la República Argentina:
A los pocos días de la publicación del dec. 1017/2024, el Banco Central de la República Argentina reglamentó a las hipotecas divisibles como una modalidad crediticia permitida en el mercado, a través de la comunicación 8135/24 (B.O. 25/11/2024).
Esta entidad autorizó que las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie, y cualquiera sea su grado de prelación siempre que la entidad sea la acreedora en todos los grados, sean aceptadas como garantía, incluyendo expresamente a las hipotecas para proyectos inmobiliarios de acuerdo con el dec. 1017/24 y los inmuebles y/o derechos de superficie sobre los que se haya constituido una propiedad fiduciaria, en la medida que la entidad financiera prestamista tenga asignada, en ambos casos, la mejor prelación de cobro respecto del resto de los acreedores, cualquiera sea la modalidad por la que se otorgue esa preferencia de cobro.
7. Efectos positivos al mercado inmobiliario:
Sabido es que los desarrollos inmobiliarios contribuyen al crecimiento económico y a la generación de empleo genuino. Generalmente, se implementan a través del aporte económico de sus promotores, mediando el crédito privado y las preventas celebradas por adquirentes de unidades futuras mediante la suscripción de boletos de compraventa.
Hasta hoy, resultaba habitual que para comprar un departamento en pozo, el inversor debía pagar en cuotas mientras se desarrollaba la obra y se debía cancelar por completo el saldo existente al momento de recibir la llave del inmueble terminado, es decir, al recibir la posesión.
Con las posibilidades que brinda esta nueva reglamentación, el comprador podrá pagar durante el desarrollo del emprendimiento solo un porcentaje del valor total del inmueble, que se fijará en cada caso según el acuerdo libre entre las partes, mientras que el saldo restante lo podrá cancelar una vez terminadas las obras y una vez recibida la posesión de la unidad, abonándoselo al banco respectivo que revestirá el carácter de acreedor hipotecario.
Veamos un potencial ejemplo práctico básico: el propietario de un terreno decide aportarlo como activo a un fideicomiso inmobiliario. Para ello, celebra un contrato de fideicomiso al costo que tiene por objeto la construcción de un edificio de unidades para vivienda. Dentro de las cláusulas contractuales está prevista la posibilidad de gravar el bien con hipoteca, lo que le permite al fiduciario financiar el proyecto solicitando un crédito hipotecario, afectando inicialmente la totalidad del inmueble fideicomitido. Para la ejecución del proyecto se contrata los servicios de un desarrollador, y para la preventa y venta de unidades los de un corredor inmobiliario. A medida que se adjudican unidades desde la preventa, el fiduciario se va librando de la deuda hipotecaria inicial, dado que cada adquirente asume los costos proporcionales del crédito, de acuerdo a su porcentaje de participación proporcional. Al hacerlo, cada comprador podrá asumir el rol de codeudor solidario del crédito hipotecario inicial, o bien solo el de deudor del fideicomiso a título personal. En uno u otro caso, los fondos aportados por cada adquirente serán imputados a la cancelación parcial de la hipoteca. Al finalizar las obras, cuando cada unidad sea afectada al régimen real de propiedad horizontal, conjuntamente con la división del inmueble se dividirá también del crédito y la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad por el saldo que le pudiere corresponder a cada comprador. Esto implica que cada departamento se quede con su propia porción de la deuda, asumiendo desde allí en adelante y hasta la cancelación total del crédito el carácter de deudor directo del acreedor hipotecario.
Como se advierte, esta modalidad de negocios facilita enormemente la venta de unidades de forma independiente, y en definitiva cada comprador solo adquiere la hipoteca de su unidad, sin afectar a los demás propietarios. En este marco, las hipotecas divisibles revestirán el carácter de instrumentos idóneos para garantizar el otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos de esta naturaleza que contemplen la conformación de unidades funcionales afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e individual. Se trata, en definitiva, de una nueva modalidad de negocios relacionada con el acceso al crédito para la adquisición de una vivienda, sin tener que esperar a la finalización de las obras.
Los beneficios hipotecas de bien futuro o hipotecas divisibles surgen a la vista, tanto para los desarrolladores como para los propios compradores. Los primeros, podrán acceder a créditos con garantía hipotecaria afectando inicialmente todo el inmueble en el cual se desarrollará el emprendimiento, financiando el proyecto completo desde su mismo inicio, aun antes de dar comienzo a las obras. Los compradores, por su parte, podrán adquirir unidades desde el nacimiento del proyecto ofreciendo una garantía propia, correspondiente a la porción de la hipoteca vinculada a su unidad. De esta manera, los adquirentes podrán acceder a una propiedad a estrenar financiada en cuotas a largo plazo. No tengo dudas de que la flexibilidad de este esquema agilizará el flujo de financiamiento en todas las etapas del emprendimiento, principalmente en sus inicios. A su vez, el desmembramiento de la hipoteca, impedirá que el atraso en el pago de un crédito individual ponga en riesgo el desarrollo del proyecto en su conjunto.
Claramente, los beneficios se aprecian con toda nitidez en los proyectos desde pozo, dado que incentiva la participación e inversión desde los inicios del emprendimiento, facilitando la preventa y comercialización temprana, posibilitando un incremento de la demanda y el interés de inversores. Además, no se necesitará tener grandes cantidades de dinero o ahorros para entrar en este tipo de inversiones, dado que la financiación se inicia al comienzo de las obras, pero puede extenderse varios años después de entregada la posesión de la unidad construida.
Por otra parte, no se debe perder de vista que según lo prevé el artículo 4° del dec. 1017/2024, estas hipotecas podrán incluso ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o emisión de letras hipotecarias, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias; todo lo cual incrementa significativamente las alternativas de inversión y la motivación de los bancos en ofrecer este tipo de líneas crediticias.
8. Modalidades del crédito:
Será cuestión de tiempo, de poco tiempo a mi modo de ver, pero en pocos meses las entidades financieras adoptarán y ofrecerán diversas líneas de créditos de esta naturaleza. Las condiciones del mercado están dadas para que lo hagan en forma masiva y simple, porque es una demanda esperada desde hace décadas.
Los créditos hipotecarios lanzados bajo esta modalidad podrán estar destinados para la adquisición de viviendas únicas y de ocupación permanente, u otro tipo de inmuebles, que están en pozo o en etapas iniciales de la construcción y que formen parte de proyectos inmobiliarios de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios en cualquier localidad del país, apuntando inicialmente a desarrollos de pequeña a mediana escala, pero con proyección a hacerlo en dimensiones y valores progresivamente superiores a medida que el mercado conozca y confíe en este tipo de modalidad crediticia.
El financiamiento podrá otorgarse a largo plazo, según la línea de que se trate, a ser cancelada luego de finalizadas las obras, alcanzando un porcentaje del valor de venta del inmueble y hasta un monto tope que fije cada entidad. Para la financiación, los bancos podrán ofrecer cualquier tipo de unidad de cuenta, ya sea el índice UVA más una tasa de interés fija u otras similares. Los titulares del crédito como los garantes deberán cumplir con los requisitos de solvencia que exija cada entidad, como así también los límites de edad máxima que podrá tener el titular del préstamo a la fecha de finalización del crédito. Aquí jugará su papel la oferta y la demanda, y las entidades financieras deberán ser lo suficientemente flexibles e ingeniosas para atraer el consumo.
Durante el período de obra, los bancos podrán disponer de un crédito de hasta un determinado porcentaje del valor de la unidad, en desembolsos parciales según los avances de obra, por el cual el cliente podría abonar sólo los intereses mensualmente, hasta la escrituración. Después del acto escritural y de la entrega de la posesión, los bancos desembolsarán el saldo del crédito restante con la instrumentación de la hipoteca individual. A partir de ese momento, el adquirente comenzará a abonar el capital.
Claro que esta descripción es meramente ilustrativa y muy básica. Sin lugar a dudas, la realidad diaria nos irá brindando muchas más variantes y alternativas de crédito, de acuerdo a cada tipo de emprendimiento y de acuerdo al mayor o menor incentivo que brinde el sistema financiero y económico general.
9. Palabras de cierre:
El mercado inmobiliario lejos está de poder explicarse en conceptos matemáticos. En términos mercantiles, no siempre dos más dos es cuatro, ya que son muchas las variables que día a día juegan e inciden en los resultados finales de cada proyecto, y muchas de ellas no dependen de los promotores del negocio ni tampoco en forma exclusiva de las reglamentaciones locales.
Pero si de algo estoy persuadido es que cada uno de los factores que referencié en este trabajo y cada una de las decisiones normativas dictadas durante el año 2024 sembraron semillas sumamente positivas para el sector inmobiliario, algunas de ellas con efectos multiplicadores inusitados en nuestro país y que esperábamos desde hace décadas.
También estoy convencido de que el impacto positivo de estas herramientas en el mercado inmobiliario se extenderá a otros sectores económicos, generando un efecto propagador en la creación de empleo, la movilidad de capitales, la atracción de inversiones y el crecimiento del consumo.
En definitiva, la regulación de las hipotecas divisibles brinda un auspicioso escenario para el sector inmobiliario, cuyo éxito dependerá de su adecuada difusión y de una razonable implementación financiera que cubra las necesidades y posibilidades actuales del mercado.
DECRETO 1017/2024 (B.O. 13/11/2024)
TÍTULO I.
DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 1°.- HIPOTECAS DIVISIBLES. Podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, de acuerdo a los términos y condiciones indicados en los artículos siguientes.
ARTÍCULO 2°.- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.
ARTÍCULO 3°.- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de las hipotecas divisibles los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en cada jurisdicción, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del presente decreto.
Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.
ARTÍCULO 4°.- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES. Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias.
TÍTULO II.
DE LA HIPOTECA SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 5°.- HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE. El titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 6°.- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 7°.- EMPLAZAMIENTO DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DETERMINADA DEL INMUEBLE. Cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, en los términos del artículo 2116 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.
ARTÍCULO 8°.- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de los derechos de superficie que prevean como indemnización la transmisión del dominio pleno, los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en cada jurisdicción deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo.
ARTÍCULO 9°.- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE. Al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y la normativa que al efecto deberá dictar la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES (CNV).
TÍTULO III
ANOTACIÓN
ARTÍCULO 10.- Facúltase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.
Se considerará que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los términos de este decreto contarán con la publicidad establecida en el inciso d) del artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 11.- DEBERES DE LAS ENTIDADES AUTORIZADAS. A los efectos indicados en el artículo 10 del presente, las entidades autorizadas deberán corroborar que el instrumento a anotar contemple:
a. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;
b. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.
Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder.
ARTÍCULO 12.- NOTIFICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Las entidades autorizadas deberán notificar, de manera fehaciente, al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio conforme el artículo 10, el cual deberá tomar razón de dicha comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley N° 17.801.
El Registro de la jurisdicción que corresponda podrá anotar, dentro de los DIEZ (10) días corridos de que el inmueble sea afectado al presente régimen, en el rubro “Gravámenes, Restricciones y Afectaciones al Dominio” de la matrícula correspondiente, anoticiando la existencia de una anotación de boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, con indicación y datos de la entidad que lleva dicha anotación identificando la referencia a esta norma.
Esta registración se mantendrá vigente hasta que el inmueble sea subdividido o adjudicado a los adquirentes o a sus cesionarios, o bien hasta que se peticione su desafectación del régimen con la conformidad del titular de dominio conjuntamente con los adquirentes o sus cesionarios, o bien hasta que se emita sentencia judicial al respecto.
ARTÍCULO 13.- Invítase a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para la implementación de la anotación de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como se encuentra previsto en el presente Título.
ARTÍCULO 14.- Sustitúyese el artículo 2071 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, por el siguiente:
“ARTICULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes.”
TÍTULO IV
MEDIDAS COMPLEMENTARIAS
ARTÍCULO 15.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA dictará las medidas complementarias necesarias para la mejor implementación de este decreto, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda.
ARTÍCULO 16.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA desarrollará e implementará mecanismos de armonización federal en materia de reconocimiento y aplicación administrativa uniforme de los derechos reales.
Los mecanismos referidos incluirán un dispositivo de comunicación adecuado para recopilar la información local necesaria, el diseño de acciones concretas de armonización, la evaluación periódica del grado de avance de las mismas y la implementación de beneficios de política habitacional destinados a las jurisdicciones locales que demuestren avances en tal sentido.
ARTÍCULO 17.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA, en el ámbito del Consejo Nacional de Vivienda, debe fomentar políticas públicas y acuerdos de cooperación a nivel federal y regional. Dichos acuerdos deberán orientarse a la armonización de conformidad con la normativa referida en el artículo 15, así como con las políticas públicas impulsadas tanto por el Gobierno Nacional como por los gobiernos provinciales y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y los municipios, promoviendo la aplicación uniforme de los institutos de derechos reales establecidos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
TÍTULO V
AUTORIDADES.
ARTÍCULO 18.- La Autoridad de Aplicación del presente será el MINISTERIO DE ECONOMÍA, quien podrá dictar las normas operativas y complementarias que resulten pertinentes.
ARTÍCULO 19.- Encomiéndase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES, promover la estandarización de las hipotecas en su generación a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de capitales.
ARTÍCULO 20.- Encomiéndase al BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances del instituto de hipoteca sobre el derecho real de superficie como herramienta de garantía válida para fortalecer el sistema de créditos hipotecarios.
ARTÍCULO 21.- Encomiéndase a la SUPERINTENDENCIA DE SEGUROS DE LA NACIÓN promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo establecido por el inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus modificatorias.
Asimismo, deberá impulsar coberturas en el contexto del financiamiento de los proyectos inmobiliarios establecidos en los Títulos I, II y III del presente, a fin de complementar los mecanismos aquí previstos.
ARTÍCULO 22.- La presente medida entrará en vigencia el día de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA.
ARTÍCULO 23.- Dese cuenta a la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE del H. CONGRESO DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 24.- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.
MILEI - Guillermo Francos - Gerardo Werthein - Luis Petri - Luis Andres Caputo - Mariano Cúneo Libarona - Patricia Bullrich - Mario Iván Lugones - Sandra Pettovello - Federico Adolfo Sturzenegger
e. 13/11/2024 N° 81428/24 v. 13/11/2024
Fecha de publicación 13/11/2024
