Muchas veces nos
preguntamos qué grado de culpa o responsabilidad le puede caber a una
inmobiliaria o a un corredor de comercio frente a la frustración de un negocio
jurídico en el cual ellos intervinieron ofreciendo el bien en el mercado o
acercando a las partes para concretar una determinada operación.
Es que la figura
del corredor ha sido y es fundamental en el mercado y en el derecho comercial
desde hace muchos años. Su función de mediador entre la oferta y la demanda
para facilitar o promover la conclusión de negocios ha sido siempre de singular
importancia, puesto que se trata de una actividad desarrollada por personas
que, por su conocimiento de los mercados, se encargan de efectuar con un mejor
grado de conocimiento las tratativas previas indispensables de cualquier contratación,
lo que facilita la tarea de las partes que delegan en esta persona tal
actividad[1].
En
principio pareciera que la función que atañe a un corredor solo se trataría de
acercar a las partes para concretar un negocio, pero ello no es así su función
es mucho más amplia.
En
efecto, una vez impuesto de las condiciones para vender el bien y estando de
acuerdo con el precio y demás condiciones, corresponde al corredor de comercio
realizar un minucioso estudio del título de dicha propiedad, haciendo las preguntas
necesarias al caso, de donde surgirá si la propiedad puede venderse o si antes
es necesario cumplir con algunos requisitos que del precedente título hayan surgido.
La
importancia de dicho proceso produce los efectos de contención y filtro de las
posibles consecuencias que pudieran derivar después de haber firmado el boleto
respectivo. Es decir que el corredor asesorará en el sentido de advertir la necesidad
de cumplir con los recaudos y formalidades que las leyes exigen[2].
Así fue entendido
por la Sala 1 de la Excma. Cámara de Apelaciones Departamental de Azul
(provincia de Buenos Aires), en la causa Nº 1-56562-2012 caratulada "GRANDA MARIA NATALIA Y OTRO C/DIVITTO SERGIO
A.Y OTROS S/ ESCRITURACION". En estas actuaciones, los jueces intervinientes
interpretaron que resulta claro y de sentido común que quienes acuden a un profesional
para concretar un negocio (ya sea escribano, abogado, martillero, corredor de
comercio, etc.), esperan del mismo que
actúe conforme su sapiencia. De otro modo, concluyeron, si estimaran que no necesitan
el auxilio de un profesional, hubieran concretado el negocio sin su intervención.
Así
la Cámara, en su fallo del 1° de noviembre de 2012, entendió que de acuerdo a
las características del negocio jurídico en el cual intervinieron los corredores
de comercio demandados en dichos autos, debieron en ejercicio de su función profesional
acreditar con el certificado de dominio correspondiente la titularidad del bien
en cabeza de quien lo enajenaba y luego también verificar si existían gravámenes
o restricciones al dominio. Ello, pues el incumplimiento de los deberes a su
cargo importa que deban responder por los daños y perjuicios que sean su
consecuencia directa y necesaria (arts. 512, 520 y 521 C.C.).
Con
tal fundamento, la Cámara adhirió a la decisión propiciada por el juez de la
anterior instancia resolviendo que la conducta de los corredores de comercio demandados
resultó jurídicamente sancionable, habiendo originado perjuicios a los intereses
de los actores, a través de una relación de causalidad adecuada entre ese actuar
y el daño producido[3].
De
tal manera, los camaristas sostuvieron que en supuestos como estos, en el que
la escrituración se ve frustrada por el incumplimiento de los deberes a cargo
de los corredores intervinientes y en su caso por culpa del vendedor, sin que
se probara o alegara ningún eximente de responsabilidad ambos responden solidariamente
frente al comprador[4].
[1] Conf. Ghersi, “Responsabilidad Profesional”-7, pág. 81.
[2] Conf. Ghersi, ob.cit. págs. 53/54
[3] Conf. arts. 901, 1068, 1074 y cctes. del C.C., conf.
SCBA causa 40.387 del 16/05/89 “Sheeshan...”, conf. Ghersi ob.cit. pág. 92.
[4] Arg. arts. 506, 519, 520, 521, 901, 902, 903 y cctes.
C.C., SCBA causa citada n° c40387; Cámara Civil y Comercial 2°, Sala 3° La Plata
“Vacca Adela y ot. c/ Fernández Vicente y ots.”, 8/4(1975, public. en JA
1976-I, pág. 365.
