Así lo decidió la
Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de Buenos Aires.
Para fundar el fallo, citaron un trabajo de doctrina del abogado Facundo M.
Bilvao Aranda de Sunchales.
Sumario
del fallo:
No
corresponde reconocerle a un corredor no matriculado el derecho al cobro de la
correspondiente comisión toda vez que bajo la redacción que actualmente tiene
el art. 33 de la ley 20.266, reformada por ley 25.028, se desprende que quienes
no cumplen los requisitos previstos en dicha ley, aunque realicen los trabajos,
"…no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37
ni retribución de ninguna especie".
Se
trata de una sanción concebida en términos que no pudieron haber sido más
amplios: el legislador dejó aclarado que, lo que se perdía en tal caso, era la
acción para reclamar todo tipo de
retribución, incluyendo dentro de ese concepto -como es obvio- a aquella que
hubiera sido contractualmente prevista.
El
propósito fue claro: evitar que, por la vía de hacerse firmar una autorización
-continente de una retribución- como la que en el caso nos ocupa, el pretenso
corredor pudiera evadir el cumplimiento de los requisitos a los que la ley
subordinó el ejercicio de su profesión, sin tener que sufrir por ello
consecuencia alguna.
El
tenor de la norma transcripta deja a su vez en claro que el corretaje dejó de
ser un oficio para convertirse en una profesión que requiere la obtención de un
título superior y la inscripción en la matrícula (Conf. Facundo Martín Bilvao
Aranda, "El derecho al cobro de comisiones del profesional en negocios
inmobiliarios sin matrícula de corredor", p. 208/224, Revista de Derecho Comercial
del Consumidor y de la Empresa. La Ley. Junio 2013).
Si
bien este Tribunal ha reconocido, en reiteradas ocasiones, el derecho al cobro
de la comisión a corredores no matriculados cuando, como en este caso, media
convención en cuya virtud la demandada se ha comprometido al pago de una
retribución por los servicios de intermediación prestados por el demandante y
ello, con base en la doctrina plenaria sentada por las Cámaras Civil y
Comercial de la Capital Federal en la causa Brunetti c/ Nolte (del 10 de
octubre de 1921), un nuevo examen del asunto lleva a la conclusión que esa
doctrina no es correcta, al menos, bajo la redacción que actualmente tiene el
art. 33 de la ley 20.266, reformada por ley 25.028 , que no existía a la época
en que fue dictado el referido plenario.
De
conformidad con lo dispuesto por el artículo 33 de la ley 20266, reformado por
la ley 25028, quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá
inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello,
deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Acreditar mayoría de edad y buena
conducta; b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32 . c)
Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende
ejercer como corredor; d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3º
inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º ;. e) Cumplir los
demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los
que sin cumplir las condiciones previstas en el artículo 33 de la ley 20266, sin
tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para
cobrar la remuneración prevista por el articulo 37º , ni retribución de ninguna
especie.
El
tenor de la norma del artículo 33 de la ley 20266, reformado por la ley 25082
dejó en claro que el corretaje dejó de ser un oficio para convertirse en una
profesión que requiere la obtención de un título superior y la inscripción en
la matrícula y en tales condiciones, no hay razón para establecer un régimen
distinto para esta profesión respecto de que rige otras profesiones, máxime
cuando ello importaría contrariar el texto expreso de la ley.
En
tales condiciones, no hay razón para establecer un régimen distinto para esta
profesión respecto de que rige otras profesiones, máxime cuando ello importaría
contrariar el texto expreso de la ley.
Es
decir: si quienes ejercen la medicina sin ser médicos o sin estar debidamente
colegiados, o quienes ejercen la abogacía sin ser abogados, carecen de toda
acción para reclamar honorarios, lo mismo debe ocurrir con quienes ejercen el
corretaje sin ser corredores debidamente matriculados (ver Facundo Martín Bilvao
Aranda, op. cit.).
En
todos los casos la ley exige contar con título y con matrícula, y estas no sólo
son exigencias legales -lo cual bastaría para justificar la necesidad de
cumplirlas-, sino que, además, son exigencias que se inspiran en el interés
público y que, por ello, han sido establecidas en normas que deben considerarse
imperativas. Esto se explica por la gran importancia social y jurídica que
tiene la intermediación en las transacciones sobre inmuebles.
Los
corredores contratan generalmente con personas que carecen de un conocimiento
específico sobre la materia y desconocen los términos usuales de las
convenciones y aun las consecuencias legales de su actuar. Por ello aquéllos
deben ser idóneos para ejercer esa actividad y asumir una responsabilidad
profesional: quien acude a un corredor inmobiliario lo hace porque necesita a
un entendido y en él deposita su confianza, por lo que ese corredor debe actuar
con el conocimiento y habilidad que cabe presumir en él, debiendo su
responsabilidad ser juzgada según la pauta general del art. 902 del Código
Civil.
La
ley impone a los corredores la obligación de cumplir con una serie de
requisitos que tienen como finalidad asegurarles una preparación adecuada, de
nivel superior, que permita al individuo común confiar en ellos por su
capacidad y su profesionalidad. Se procura así que en los mercados actúen sólo
los corredores que han demostrado la mínima idoneidad para el adecuado
ejercicio de su gestión, lo cual justifica la gravedad de la sanción que
acarrea su incumplimiento, cual es la de privar de comisión a quien no tiene
matrícula de corredor, que no es sino alguien que no ha demostrado reunir los
requisitos de idoneidad dispuestos por la ley.
El
corretaje es una profesión reglamentada y lo es en términos tales que las
normas respectivas son indisponibles para las partes, por lo que el particular
que contrata con un corredor carece de aptitud jurídica para relevar a éste del
cumplimiento de esas normas regulatorias de su actividad.
El
contrato que reconoce a quien no está inscripto el derecho a comisión, jamás
podría servir de título para habilitar judicialmente el cobro de esa comisión.
Si
bien la ley 20.266, reformada por ley 25.028, no dispone que las normas en
cuestión sean de orden público, pero más allá de cuál sea la correcta
consistencia del llamado orden público, es claro que esas normas son
imperativas en el sentido de que no pueden ser dejadas sin efecto por los
particulares, desde que conciernen a una materia que, como la regulación de
ciertos aspectos muy sensibles del mercado inmobiliario, sí exhibe con
notoriedad la presencia de un interés público que justifica sustraer esos aspectos
del ámbito de libertad propio de la autonomía de la voluntad.
Autos:
OSUNA JOSE POLCARPIO C/VAN TOOREN VERONICA VANESA Y OTRO S/ ORDINARIO.
Votos:
Dres. Villanueva - Machin - Garibotto.
Tribunal:
Cámara Comercial Sala C.
Fecha:
13.03.2014
Citas:
RC J 4161/14; MJ-JU-M-85857-AR.
