En un nuevo fallo de
la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, esta vez de la Excma. Sala F,
se citó al abogado de Sunchales Facundo M. Bilvao Aranda para fundamentar un
fallo en el que se rechazó el pedido de remuneración a favor de un corredor
inmobiliario ante la falta de matriculación del intermediario.
El eje central de la
sentencia radica en que, tal como lo sostiene el autor citado, el corretaje ha
dejado de ser un oficio para transformarse en una profesión normativamente
reglamentada con exigencia de título universitario con su respectiva
matriculación.
El mismo trabajo de
doctrina del abogado Bilvao Aranda de Sunchales había sido citado ya en dos
precedentes de la Sala C de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones de Buenos
Aires, en dos sentencias de marzo y mayo del corriente año.
A continuación le
proporcionamos al interesado el texto completo del fallo, provisto por
Microjuris Argentina en virtud del acuerdo de Mutua Colaboración suscripto con
Estudio Bilvao Aranda
Partes: Martul Sainz
Julio Roberto y otro c/ García Gustavo Roberto y otro s/Ordinario
Tribunal: Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Comercial
Sala: F
Fecha: 26-jun-2014
Cita:
MJ-JU-M-87571-AR | MJJ87571 | MJJ87571
Sumario:
1.-Corredor
inmobiliario es aquél que se interpone profesionalmente entre la oferta y la
demanda para promover y facilitar la conclusión del contrato.
2.-La nota distintiva
del corretaje la da, en efecto, el hecho de la intervención profesional
autónoma del intermediario al solo efecto de promover la negociación,
facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin representarlos en el
negocio en trance de celebración y a cuya conclusión sólo coopera con su
mediación.
3.-Como el corredor
no es el que celebra el negocio jurídico a nombre de las partes, ya que son
éstas las que directamente lo perfeccionan con su intervención, aquel no es un
mandatario, de modo que si el mediador aparece emitiendo declaraciones de
voluntad en su nombre no habrá corretaje sino otra figura jurídica; el encargo
que otorga representación no puede jamás constituir una relación de corretaje.
4.-De conformidad con
el artículo 2° de la ley 2340 CABA, el
corredor inmobiliario es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa,
intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de
administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de
hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización .
5.-El ejercicio de la
actividad del corredor inmobiliario o de la intermediación en la negociación
inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las disposiciones
de la ley2340 pues así lo establece su artículo primero.
6.-La determinación
del nomen iuris que conceptualiza la intermediación promovida por los
demandantes adquiere especial relevancia cuando se concluyó judicialmente que
ellos actuaron como corredores, siendo relevante verificar si aquellos sujetos
ostentaron derecho a percibir una comisión por tal concepto.
7.-La cuestión
referida a la matriculación del corredor no matriculado ha dividido aguas -y
aún lo hace- pues desde antaño son diversas las posturas asumidas por la
doctrina y la jurisprudencia sobre la solución que ha de brindarse en esta
materia. Dichas tesituras pueden describirse, en prieta síntesis, del siguiente
modo: una primera exige, sin excepción, como requisito para el cobro de la
comisión, que el corredor se encuentre matriculado ante el respectivo órgano de
contralor y una segunda, admite ese derecho a percibir una remuneración aún sin
la citada inscripción, cuando hubiese mediado pacto escrito por el cual se
autorizase al intermediario a la realización de tal labor.
8.-Debe rechazarse
todo tipo de remuneración al corredor ante la falta de matriculación del
intermediario y resulta primordial, para así concluir, la circunstancia de que
el corretaje ha dejado de ser un oficio para transformarse en una profesión
normativamente reglamentada con exigencia de título universitario con su
respectiva matriculación.
9.-La circunstancia
contemplada en la Ley 25.028 ha ido
desdibujando con el transcurso del tiempo la vieja doctrina del fallo plenario
Brunetti c/ Nolte , del 10/10/1921, que autorizaba al pago de alguna
remuneración aún cuando este auxiliar de comercio no se encontrase matriculado.
10.-La problemática
generada por la aplicación del plenario Brunetti se ha tornado carente de
virtualidad con motivo de la sanción de la Ley 25.028 y la reforma introducida
por este último texto legal al art. 33
de la Ley 20.266 según la cual quienes sin cumplir las condiciones
establecidas por los arts. 32 y 33 de esa ley y sin tener la calidad exigida
por esta última ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la
remuneración prevista en el artículo 37 , ni retribución de ninguna especie .
11.-La ley 25028 hizo
prevalecer así por sobre el interés particular del corredor y el de las partes
que intervienen en el negocio jurídico concluido a través de la intervención de
un corredor público, el de la sociedad en general de resguardar la
profesionalidad y seriedad de quienes intermedian en la compraventa de bienes y
servicios, especialmente en materia inmobiliaria.
12.-La sanción del
artículo 33 in fine de la ley 25028 no
puede haber sido concebida en términos más amplios: el legislador dejó aclarado
que, lo que se perdía en tal caso, era la acción para reclamar todo tipo de
retribución, incluyendo dentro de ese concepto -como es obvio- a aquélla que
hubiera sido contractualmente prevista. El propósito fue claro: evitar que, por
la vía de hacerse firmar una autorización -continente de una retribución- que
el pretenso corredor pudiera evadir el cumplimiento de los requisitos a los que
la ley subordinó el ejercicio de su profesión.
13.-Las previsiones
de la ley 25028 en materia de remuneración del corredor coinciden en sustancia
con lo regulado específicamente en los artículos 15 y 16 de la ley 2340 CABA para el ejercicio del
corretaje en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Allí se establece: Artículo
15.- Prohibición de
ejercicio. La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e
intermediación inmobiliaria y Artículo
16.- Derecho al
cobro. La persona que sin estar matriculada como corredor inmobiliario realice
actos de corretaje o intermediación inmobiliaria carece del derecho a exigir el
pago de toda retribución a las partes contratantes. Tampoco tendrá derecho al
cobro, aquel que esté inhabilitado o suspendido por el colegio que gobierne la
matrícula . N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.
Fallo completo:
En Buenos Aires a los
veintiséis días del mes de junio de dos mil catorce, reunidos los Señores
Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos:
"MARTUL SAINZ JULIO ROBERTO Y OTRO contra GARCÍA GUSTAVO ROBERTO Y OTRO
sobre ORDINARIO" (expediente n° 21.033/2011; Com. 24 Sec. 47; Causa 58661)
en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía
tener lugar en el siguiente orden: Doctores Juan Manuel Ojea Quintana, Rafael
F. Barreirro y Alejandra Noemí Tevez .
Estudiados los autos
la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a
derecho la sentencia apelada de fs. 292/296?
El Dr. Juan Manuel
Ojea Quintana dice:
I.- El relato de los
antecedentes
1.Se presentaron a
fs. 35/40 los señores Julio Roberto Martul Sainz y Guan Shyen Huang, por su
propio derecho y en su carácter de únicos dueños de la actividad comercial,
Brokers Inmobiliarios, que gira bajo el nombre de fantasía de "Unibrokers
Bienes Raíces", promoviendo demanda por incumplimiento contractual y cobro
de comisión pactada contra Gustavo Roberto García y Serico S.R.L. por la suma
de u$s20.000 (dólares estadounidenses veinte mil) o su equivalente en la
cantidad de pesos que fueren necesarios para adquirir esa cantidad de moneda
extranjera, con más intereses y costas.
Explicaron que su
empresa intermediaria de negocios inmobiliarios (Unibrokers Bienes Raíces)
suscribió a pedido del señor Gustavo Roberto García una reserva de venta por
las unidades 1 y 2 de la calle Franklin Delano Roosevelt 1635/37 el día
24/11/2010. Puntualizaron que en la cláusula cuarta del documento otorgado se
consignó que aquel último asumía el compromiso de pago de la comisión aquí
reclamada.Indicaron que el citado García suscribió "en comisión" el
20/12/2010 un boleto de compraventa por la unidad 1 y una cesión de un boleto
de compraventa por la unidad 2; sin abonar la remuneración acordada en la
mentada cláusula cuarta. Manifestaron que el sedicente comisionista se había
comprometido a cancelar dichas sumas de dinero en las posteriores 72 horas contra
la entrega de las facturas correspondientes pero que nunca se apersonó a
cumplir con su obligación.
Refirieron al
intercambio epistolar verificado con el Sr. García.
Cuestionaron que la
persona física demandada no hubiera precisado inicialmente su carácter de
mandatario.
Aludieron también a
que la época en la que se perfeccionaron las escrituras traslativas (9 y 10 de
marzo de 2011) a favor de Serico SRL también se confeccionó una Acta de
Comprobación mediante la que se asentó que los aquí pretensores son los únicos
integrantes de la firma Unibrokers Bienes Raíces y así como la intimación
formulada a la adquirente, Serico SRL, por la falta de pago de la comisión por
u$s20.000.
Relataron que la
mediación de ley resultó infructuosa.
Citaron jurisprudencia
que admite el derecho del corredor a percibir una remuneración por la
concreción de determinado negocio en el que intermedió.
Solicitaron el
dictado de una medida cautelar de embargo.
Ofrecieron prueba y
fundaron en derecho.
2.En razón de la
competencia estos actuados fueron remitidos desde el fuero civil a este
tribunal mercantil (v. fs. 42-43 y 46).
3.Impreso el trámite
de juicio ordinario y corrido el traslado pertinente (v. fs. 48), se presentó a
fs. 96/100 Gustavo Roberto García.
Articuló excepción de
falta de legitimación pasiva. Expresó en este sentido que su parte actuó en
comisión, tal como figura en la documental correspondiente, a favor de Serico
SRL. Puso de relieve que la intimación cursada en la citada acta fue destinada
a dicha sociedad de responsabilidad limitada y no a su parte.Dijo que esa
actuación como comitente también fue reconocida por el propio demandante, Guan
Shyen Huang, en la carta documento fechada el 7/2/2011. Ofreció prueba.
Subsidiariamente
contestó demanda y requirió su desestimación con costas. Indicó primeramente
que excluía la posibilidad de cobro de la comisión que los actores actuaran en
el negocio, no como intermediarios ajenos, sino en el carácter de titulares de
los derechos transferidos. De otro lado sostuvo que tampoco procedía la
pretensión puesto que los actores no se hallaban matriculados como exige a tal
fin la ley 2340 CABA en sus artículos 15 y 16. Ofreció prueba y se opuso a
parte de la ofrecida por los actores.
En el otrosí digo,
con cita del Cpr. 35, incisos 1 y 3, adujo que la falsa imputación contenida en
la demanda merecería un eventual análisis y sanción.
4.La parte actora a
fs. 109/111 replicó la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por
García y solicitó su desestimación con costas. Afirmó que no podía ser tratada
como de previo y especial pronunciamiento pues no se advertía manifiestamente
su configuración. Insistió, por lo demás, en la falta de mención por parte del
aquél de su carácter de comisionista.
También resistió la
oposición a la producción de determinados elementos probatorios, con imposición
de los gastos causídicos a su contraria.
5.Se presentó a fs.
116/119 Serico Sociedad de Responsabilidad Limitada y respondió el traslado de
la pretensión de los actores. Propuso la desestimación del reclamo con costas.
Ello con empleo de idénticos fundamentos a los desarrollados por García, por lo
que a dicha contestación cabe remitir en honor a la brevedad expositiva.
II.- La sentencia de
primera instancia
Mediante el
pronunciamiento dictado el 18/9/2013, obrante a fs.292/296, la jueza a quo
desestimó la pretensión promovida por los señores Julio Roberto Martul Sainz y
Guan Shyen Huang contra Gustavo Roberto García y Serico S.R.L.; con costas
(Cpr. 68).
Para decidir como lo
hizo, luego de abreviar las pretensiones y defensas articuladas por las partes,
la magistrada ponderó que debía analizarse prioritariamente si se hallaban
habilitadas para estar en el juicio.
Precisó que tras de
un meduloso estudio de los antecedentes de la causa no podía sino concluirse
sobre la improcedencia de la demanda en razón de la falta de acción de los
pretensores y que ello tornaba dispendioso abordar la ausencia de legitimación
pasiva articulada por el codemandado García.
Señaló que los
actores pretenderían el cobro de una comisión en concepto de intermediación
inmobiliaria -tal como precisaran en la demanda y como figura en la documental
acompañada- y descartó en el caso la verificación de alguna de las otras
figuras jurídicas luego invocadas por los pretensores tal como la comisión, la
gestión de negocios o el reconocimiento de deuda.
A continuación reiteró
que, más allá de lo después expresado al tiempo de alegar, aquí se procuraba la
percepción de la suma de u$s20.000 como contraprestación por la intermediación
inmobiliaria realizada, según lo documentado en la "reserva de venta"
(cláusula cuarta, fs. 58) y en el "convenio" (punto 2, fs. 72).
Explicó la finalidad
del corretaje y destacó que a fin de posibilitar su ejercicio el art. 33 de la
ley 25.028 exige la inscripción obligatoria en la matrícula bajo apercibimiento
de privársele el derecho a percibir la remuneración que estipula el art. 37 o
cualquier otra retribución. En ese sentido puso de relieve que los pretensores
no habían acreditado el cumplimiento de esa obligación prevista en el citado
artículo 33, conforme lo requería el Cpr. 377.
Agregó que del pedido
de informes cursado por la contraria surgía que ninguno de los actores estaba
inscripto (v.fs. 182) y que Unibrokers
Bienes Raíces
-sociedad de hecho bajo la que girarían- se hallaba registrada como
"infractora" ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la
Ciudad de Buenos Aires (v. fs. 242).
Indicó que tampoco
podía apoyarse la pretensión en la existencia de un acuerdo de partes (CCiv.
1197) en tanto la citada norma especial, de orden público, impedía el pago de
cualquier otra retribución.
En conclusión juzgó
que los señores Julio Ricardo Martul Sainz y Guan Shyen Huang carecían de
legitimación para percibir la comisión o remuneración pretendida en concepto de
intermediación en la venta de las unidades 1 y 2 de la calle Franklin Delano
Roosvelt 1635/37 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
III.- El recurso
De esa sentencia
apeló únicamente la parte actora a fs. 298, según recurso concedido libremente
a fs. 299, a mérito de la expresión de agravios que luce agregada a fs. 312/315.
El responde de su contraria obra a fs. 317/319.
Los agravios de la
quejosa pueden sintetizarse del siguiente modo: a) resultó desacertado que la a
quo considerase que toda intermediación en una gestión inmobiliaria debe ser
realizada por un martillero; b) se omitió el análisis de la cuestión desde la
figura del comisionista o gestor de negocios (arts. 232 y ss. del Código de
Comercio y arts. 2300 y ss. del Código Civil); c) tampoco se ponderó la
existencia de un "compromiso documentado" sobre el derecho al cobro
de la comisión reclamado; d) "no se quiso entender" que el
comisionista era la sociedad de hecho "Unibrokers Bienes Raíces", que
tiene como socios y representantes a los actores: Sres.Martul y Huang; e)
resulta procedente que el comisionista cobre una comisión o sobreprecio por la
venta de determinado bien, así como lo hizo su parte, en calidad de
"gestor de negocios"; y f) los fallos citados por la magistrada no se
vinculan específicamente con la particular situación de autos.
IV.- La solución
(i)Objeta
primeramente la recurrente que la sentenciante a quo hubiese considerado que la
intermediación inmobiliaria solo pudo ser realizada por un
"martillero".
Pues bien, la
magistrada de grado nunca empleó la calificación de martillero sino la de
corredor -lo cual, por lo demás, considero acertado por las consideraciones que
desarrollaré más adelante-. Ese error de la quejosa en su expresión de agravios
ameritaría quizás la declaración de la deserción del recurso en los términos de
los artículos 265 y 266 del Código Procesal, ya que existen diferencias en
cuanto al contenido sustancial de ambas figuras que tornarían inconducentes en
el caso las críticas vertidas por la apelante.
Sin embargo, en aras
de salvaguardar el derecho de defensa en juicio constitucionalmente consagrado
en el artículo 18 de la Carta Magna, considero apropiado abordar la apelación
considerando que los cuestionamientos fueron dirigidos contra la aplicación en
el sublite de la regulación propia del corredor. En definitiva, se trata de dos
auxiliares de comercio distintos cuya actividad se encuentra normada en una
misma ley.
(ii)Hecha tal
salvedad, me avocaré al estudio de la aplicación en el caso de las reglas que
ordenan la actividad del corretaje.
En este marco,
resulta necesario recordar que corredor inmobiliario es aquél que se interpone
profesionalmente entre la oferta y la demanda para promover y facilitar la
conclusión del contrato. La nota distintiva del corretaje la da, en efecto, el
hecho de la intervención profesional autónoma del intermediario al solo efecto
de promover la negociación, facilitando el acercamiento de los interesados,
pero sin representarlos en el negocio en trance de celebración y a cuya
conclusión sólo coopera con su mediación.Como no es él el que celebra el
negocio jurídico a nombre de las partes, ya que son éstas las que directamente
lo perfeccionan con su intervención no es un mandatario, de modo
que si el mediador
aparece emitiendo declaraciones de voluntad en su nombre no habrá corretaje
sino otra figura jurídica; el encargo que otorga representación no puede jamás
constituir una relación de corretaje (Fontanarrosa, "Derecho Comercial
Argentino", 4° ed., Buenos Aires, 1973, N° 373, p. 509; esta Sala,
"García Gerardo Fabio c/ Nuevo Tren De La Costa S.A. s/ Ordinario"
del 3/5/2012).
Tal definición
coincide con la brindada específicamente para la actividad inmobiliaria por el
artículo 2° de la ley 2340 CABA, en cuanto establece que el corredor
inmobiliario "es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa,
intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de
administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de
hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización".
Yel ejercicio de la
actividad del corredor inmobiliario o de la intermediación en la negociación
inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se rige por las
disposiciones de la citada ley pues así lo establece su artículo primero.
Ahora bien, de
acuerdo a lo postulado por la recurrente, se presenta como primer interrogante
si puede o no subsumirse la tarea realizada por los actores -a raíz de la cual
reclaman el pago de una comisión que asciende a u$s20.000- dentro del campo del
corretaje inmobiliario.
La repuesta
afirmativa se impone sin hesitación.
Véase que en el
documento de fs. 7/8, suscripto entre los aquí contendientes, se instrumentó en
fecha 24/11/2010 la reserva de las "unidades funcionales uno y dos
ubicadas en la planta baja y primer piso del inmueble 1635/37 Franklin Delano
Roosevelt" y allí se acordó en la cláusula cuarta que:"La parte
compradora reconoce a la firma UNIBROKERS BIENES RAÍCES en concepto de comisión
la suma de Dólares estadounidenses Veinte mil (U$S
20.0.-), el que
deberá ser abonado en el acto de la firma del boleto de compraventa".
Luego en el
"Convenio" agregado fs. 21, que data del 20/12/2010, se consignó:
"2) Que Gustavo R. García no ha abonado la comisión convenida de u$s20.000
por la intermediación inmobiliaria a Unibrokers Bienes Raíces, ya que exige la
presentación de la documentación legal y fiscal de la comisionista
interviniente". Allí también se preciso que "3) Julio R. Martul Sainz
y Guan Shyen Huang son los únicos integrantes de esa denominación social de
fantasía"; circunstancia que fue confirmada por los actores en el acta de
comprobación notarial obrante a fs. 10/11 y al tiempo de promover esta demanda,
ya que se presentaron en la litis "por nuestro propio derecho y en nuestro
carácter de únicos dueños de la actividad comercial, Brokers Inmobiliarios, que
gira bajo el nombre de fantasía de "Unibrokers Bienes Raíces" (v.
encabezado de fs. 35).
De modo que de la
relación de los elementos probatorios con las delimitaciones conceptuales y
legales precedentes surge de manera prístina que la conducta desplegada por los
actores quedó aprehendida bajo la incumbencia profesional de un corredor.
Y, como fue
transcripto, así la llamaron los propios reclamantes no obstante que a lo largo
del pleito hayan intentado mutar la denominación de la intervención que
justificaría el cobro de la remuneración reclamada.
Llama la atención el
esfuerzo dialéctico realizado por los recurrentes en orden a modificar el
verdadero título o nominación de su reclamo. Sin embargo tales maniobras
discursivas no ensombrecen la clara realidad que surge de los elementos de
juicio ya referidos: esto es, que asumieron la calidad de corredores en función
de la intermediación inmobiliaria que realizaron.Tampoco parece adecuado que
los recurrentes procuraran atribuir "facilismo" a la sentenciante en
el juzgamiento de la cuestión con el afán de acomodar la obligación realmente
asumida para obtener la viabilidad de su reclamo.
Agréguese a todo lo
expuesto que la verificación de un acto de corretaje descarta cualquier
posibilidad de que dicha actuación pudiera quedar aprehendida bajo alguna otra
figura, tal como la comisión o la gestión de negocios. Aclárese, por lo demás,
que la improcedencia en el caso de aquellos otros institutos sí fue analizada
debidamente por la magistrada de grado en el acto jurisdiccional atacado, lo
que echa por tierra el agravio introducido por los quejosos con fundamento en
que se habría omitido el tratamiento de tales cuestiones.
(iii)Al hilo de lo
expuesto es posible sostener que la determinación del nomen iuris que
conceptualiza la intermediación promovida por los demandantes adquiere especial
relevancia en el caso pues corresponde, en tanto aquí se concluyó que actuaron
como corredores, verificar a continuación si aquellos sujetos ostentaron
derecho a percibir una comisión por tal concepto.
La juez de la
anterior instancia rechazó la demanda por juzgar que, en los términos de los
artículos 33 y 37 de la Ley 20.266, la ausencia de inscripción en la matrícula
de los actores impedía el cobro de cualquier tipo de retribución.
Yesa circunstancia
fáctica concerniente a la ausencia de matriculación no ha sido rebatida por los
recurrentes.
Ahora bien, he de
reconocer liminarmente que la cuestión sometida a examen ha dividido aguas -y
aún lo hace- pues desde antaño son diversas las posturas asumidas por la
doctrina y la jurisprudencia sobre la solución que ha de brindarse en esta
materia.
Las tesituras pueden
describirse, en prieta síntesis, del siguiente modo: una primera exige, sin
excepción, como requisito para el cobro de la comisión, que el corredor se
encuentre matriculado ante el respectivo órgano de contralor (CNCom., Sala A,
in re:"Sujolusky Juan Carlos c/ Cairo Virginio Amadeo y otro" , del
14/08/2009 publicado en LL 2009-F, 200; CNCom., Sala E, in re: "Falato
Elba c/ Cantarella Carlos Ernesto" del 19/02/2008; entre muchos otros);
una segunda, admite ese derecho a percibir una remuneración aún sin la citada
inscripción, cuando hubiese mediado pacto escrito por el cual se autorizase al
intermediario a la realización de tal labor (CNCom., Sala C, in re:
"Gubitta Bernardo c/ Chiaramonte María s/ ordinario", del 13/11/1992;
Sala D, integrada, in re: "Farber Carlos c/ Asima S.A. s/ sumario",
del 30/12/2004; Sala B, in re: Iturralde Rubén c/ Carrera Jorge s/
sumario", del 09/06/1994). Como ya se dijo supra, el juez a quo en su
decisorio se inclinó por la primera vertiente, pues la demandada carece de la
inscripción respectiva.
¿Corresponde, pues,
la estricta exigencia de la matriculación del intermediario o debe primar el
compromiso de pago de una comisión asumido por quien lo contrató para la
realización de determinada gestión inmobiliaria? La cuestión se presenta
compleja, en tanto resulta harto dudoso determinar cuál de las posibles
soluciones es la más ajustada a derecho, ya que existen fundamentos jurídicos
que abonan ambas posturas.
En numerosos casos anteriores,
me he inclinado por la segunda de las alternativas descriptas; es decir, por
reconocer alguna clase de retribución a quien intermediara en una operación
inmobiliaria aún sin satisfacer los requisitos establecidos en los artículos 32
y 33 de la Ley 20.266 -modificada por la Ley 25.028-. Sin embargo, luego de un
profundo y meditado replanteo de la cuestión, estimo adecuado modificar mi
temperamento inicial y enrolarme entre aquellos que postulan el rechazo de todo
tipo de remuneración ante la falta de matriculación del intermediario.
Median elocuentes
argumentos que me convencen del acierto actual de esta última solución
-sostenida mayoritariamente por las salas de esta Cámara de Apelaciones
(CNCom., Sala A, "Toribio Pablo Achával y Cía S.A. c/ Decenia S.A. y otros
s/ordinario" , del 11/12/2012; íd., Sala D, "Aidenbaum Enrique c/
Arcos Dorados SA s/ ordinario" , del 25/4/2007; íd., Sala E,
"Kandraski Gustavo c/ Péres Francisco s/ ordinario" , del 27/8/2010)
y que en la actualidad estaría en vías de pacíficación si se atiende a la
reciente modificación del criterio de los doctores Garibotto y Villanueva en la
colega Sala C (en los autos: "Osuna José Polcarpio c/Van Tooren Verónica
Vanesa y otro s/ordinario", del 13/3/2014) y a la que se propone en este
voto-. Resulta primordial la circunstancia de que el corretaje ha dejado de ser
un oficio para transformarse en una profesión normativamente reglamentada con
exigencia de título universitario con su respectiva matriculación (conf. Facundo M. Bilvao Aranda, "El
derecho al cobro de las comisiones del profesional en negocios inmobiliarios
sin matrícula de corredor", publicado en la Revista de Derecho Comercial
del Consumidor y de la Empresa, LL, junio de 2013, págs. 208/224). A mi juicio,
aquella circunstancia contemplada en la Ley 25.028 ha ido desdibujando con el
transcurso del tiempo la vieja doctrina del fallo plenario "Brunetti c/
Nolte", del 10/10/1921, que autorizaba al pago de alguna remuneración aún
cuando este auxiliar de comercio no se encontrase matriculado.
En esa directriz
tiénese dicho que la problemática generada por la aplicación del plenario
"Brunetti" se ha tornado carente de virtualidad con motivo de la
sanción de la Ley 25.028 y la reforma introducida por este último texto legal
al art. 33 de la Ley 20.266 según la cual quienes sin cumplir las condiciones
establecidas por los arts.32 y 33 de esa ley y "sin tener la calidad
exigida por esta última ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la
remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie
". Se hizo prevalecer así por sobre el interés particular del corredor y
el de las partes que intervienen en el negocio jurídico concluido a través de
la intervención de un corredor público, el de la sociedad en general de
resguardar la profesionalidad y seriedad de quienes intermedian en la
compraventa de bienes y servicios, especialmente en materia inmobiliaria
(CNCom., Sala A, "Toribio Pablo Achával y Cía S.A. c/ Decenia S.A. y otros
s/ ordinario", del 11/12/2012).
La sanción del
artículo 33 in fine no puede haber sido concebida en términos más amplios: el
legislador dejó aclarado que, lo que se perdía en tal caso, era la acción para
reclamar todo tipo de retribución, incluyendo dentro de ese concepto -como es
obvio- a aquélla que hubiera sido contractualmente prevista. El propósito fue
claro: evitar que, por la vía de hacerse firmar una autorización -continente de
una retribución- que el pretenso corredor pudiera evadir el cumplimiento de los
requisitos a los que la ley subordinó el ejercicio de su profesión (conf.
CNCom., Sala C, "Osuna José Polcarpio c/ Van Tooren Verónica Vanesa y otro
s/ ordinario" , del 13/3/2014).
Creo necesario
apuntar, asimismo, que las previsiones recién citadas coinciden en sustancia
con lo regulado específicamente en los artículos 15 y 16 de la ley 2340 CABA
para el ejercicio del corretaje en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Allí se
establece: "Artículo 15.- Prohibición de ejercicio. La persona no
matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación
inmobiliaria" y "Artículo 16.- Derecho al cobro.La persona que sin
estar matriculada como corredor inmobiliario realice actos de corretaje o
intermediación inmobiliaria carece del derecho a exigir el pago de toda retribución
a las partes contratantes. Tampoco tendrá derecho al cobro, aquel que esté
inhabilitado o suspendido por el colegio que gobierne la matrícula".
En tales condiciones
estimo que los actores carecen de derecho a percibir remuneración alguna por la
intermediación inmobiliaria realizada, frente a la ausencia de los requisitos
normativamente fijados en los artículos 32 y 33 de la Ley 20.266 y 3 de la Ley
2340 CABA y por virtud de la consecuencia legal a ello asignada en los
artículos 33 in fine y 16, respectivamente, de las normas recién citadas.
(iv)Desde dicha
perspectiva queda descartado, a su vez, el postulado de los actores inherente a
que su pretensión se justificaría en la instrumentación de un
"reconocimiento de deuda". Ello pues, como fue sostenido precedentemente,
ningún acuerdo pudo restar virtualidad a la imposibilidad de cobro regulada en
las normas supra citadas respecto del ejercicio del corretaje (arg. art. 21
CCiv.; CNCom., Sala C, fallo citado).
Pero tampoco es
cierto que la sentenciante de grado omitiera analizar ese asunto relativo a la
existencia de un pacto por escrito. Obsérvese que en la solución de primera
instancia se acudió para tratar esta arista del conflicto a lo postulado por la
Corte Suprema en la causa "Caracciolo, E. y otro c/ Provincia de San Luis
s/cobro de comisión" del 17/3/1987 (Fallos 310:570), en cuanto estableció
que la exigencia legal en cuestión fue impuesta por el interés público y la
necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se
dedican a estas actividades y que su inobservancia priva del derecho a percibir
comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención
expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el
CCiv.1197.
(v)No modifica lo
aquí postulado que los quejosos arguyeran que el comisionista habría sido la
sociedad de hecho que gira bajo el nombre de "Unibrokers Bienes
Raíces" -sujeto que estaría constituido por los aquí demandantes-.
Es que dicho
argumento resulta improponible en los términos del Cpr. 277. Recuérdese que los
actores formularon esta demanda "por nuestro propio derecho y en nuestro
carácter de únicos dueños de la actividad comercial, Brokers Inmobiliarios, que
gira bajo el nombre de fantasía de "Unibrokers Bienes Raíces" (v.
encabezado de fs. 35) mas nunca invocaron que aquél fuera el nombre de fantasía
de una sociedad de hecho y que reclamaran en su representación.
Ello basta para
sellar la suerte adversa de esta formulación en tanto resultó intempestiva la
ahora invocada titularidad del derecho por parte de una sociedad no constituida
regularmente.
(vi)Resta una última
disquisición.
No soslayo que los
demandados al tiempo de firmar la reserva se presentaron como apoderados de
quien sería la parte vendedora (v. encabezado a fs. 7) y no precisaron que, en
rigor de verdad, ellos habrían sido para ese entonces cesionarios de un boleto
de compraventa respecto de la unidad funcional número dos (v.
"ANTECEDENTES" en la cesión de boleto de compraventa otorgada a
Gustavo Roberto García, fs. 26). Tal omisión informativa es sumamente
reprochable si se juzga bajo el prisma de la buena fe.
Sin embargo dicha
circunstancia no varía la solución aquí provista. En efecto, aún frente a esta
alternativa la demanda luce inviable. Así pues:como quedó copiosamente abonado,
no cabe duda de que se pactó una comisión en concepto de intermediación
inmobiliaria y que ello quedó aprehendido por el ordenamiento del corretaje;
mas la actividad realizada respecto de la unidad funcional 2 nunca pudo
encuadrarse dentro del ámbito propio del corredor, habida cuenta que no se
trató de una intermediación entre negocios ajenos sino de una intervención en
interés propio como cesionario de un boleto de compraventa correspondiente a
esa unidad.
(vii)Por último,
exhórtase a la parte actora y a su letrado apoderado para que en lo sucesivo
eviten incurrir en las numerosas conjeturas y suposiciones que introdujeron
sobre el ámbito subjetivo de la jueza de grado; consideraciones que, por lo
demás, no se ciñen a la técnica recursiva prevista en el Cpr. 265.
(viii)Las
consideraciones hasta aquí vertidas resultan suficientes para concluir sobre la
improcedencia del recurso proferido por los demandantes. Recuérdese al respecto
que los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus
argumentaciones, sino tan sólo pronunciarse acerca de aquéllas que se estimen
conducentes para fundar sus conclusiones y resulten decisivas para la solución
de la controversia (CSJN, fallos 307:2216 y precedentes allí citados).
V.- La conclusión
Por los fundamentos
precedentes, si mi criterio fuera compartido por mis distinguidos colegas,
propongo al Acuerdo desestimar el recurso bajo estudio y confirmar la sentencia
en cuanto fue materia de apelación. Con costas de Alzada a la vencida (Cpr.
68).
Así voto.
Por análogas razones
los señores jueces de Cámara doctores
Rafael F. Barreiro y
Alejandra N. Tevez adhieren al voto que antecede.
Con lo que terminó
este Acuerdo que firmaron los señores jueces de Cámara doctores:
Rafael F. Barreiro
Alejandra N. Tevez
Juan Manuel Ojea
Quintana
María Florencia
Estevarena - Secretaria
Buenos Aires 26 de
junio de 2014.
I.Por los fundamentos
expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: desestimar el recurso bajo
estudio y confirmar la sentencia en cuanto fue materia de apelación. Con costas
de Alzada a la vencida (Cpr. 68).
II.Notifíquese.
III.Cumplido,
requiérese a la Mesa General de Entradas devolver los autos a esta Sala para
hacer saber la presente decisión a la Dirección de Comunicación Pública de la
Corte Suprema de Justicia de la Nación (cfr. Ley n° 26.856, art. 4 Ac. n° 15/13
y Ac. n° 24/13). Verificada la publicación pertinente, remítanse a la instancia
de grado.
Rafael F. Barreiro,
Alejandra N. Tevez, Juan Manuel Ojea Quintana. Ante mí: María Florencia
Estevarena. Es copia del original que corre a fs. 329/337 de los autos de la
materia.
María Florencia
Estevarena - Secretaria
