Con firma de los
doctores Eduardo R. Machin y Julia Villanueva, el fallo de la Sala C en los
autos caratulados “RIZZUTI HORACIO LUIS c. BANCO SUPERVIELLE S.A s/ ORDINARIO”
(EXPTE N°: 30816/2014)”, citó al abogado Facundo M. Bilvao Aranda para fundar
el rechazo de la pretensión de cobro de una comisión a un corredor no
matriculado.
El artículo citado es “El
derecho al cobro de comisiones del profesional en negocios inmobiliarios sin
matrícula de corredor” (p. 208/224), publicado en la Revista de Derecho
Comercial del Consumidor y de la Empresa, Ed. La Ley, de Junio de 2013.
La misma Sala, en dos precedentes similares, también había citado al mismo profesional en autos “Osuna José
Polcarpio c/Van Tooren Verónica Vanesa y otro”, en fallo del 13/03/2014, y en autos
“Ochoa Guillermo y otro c/Frasch Luis Angel
s/Ordinario”, este último con la firma de los doctores Juan R. Garibotto
y Julia Villanueva, en fallo del 29/09/2014.
Facundo M. Bilvao
Aranda es abogado (UNL), notario (UNL) y máster en derecho empresario (U. Austral),
nacido en la ciudad de Villaguay (Entre Ríos), y es el titular del Estudio
Jurídico Bilvao Aranda, sito en calle Avellaneda N° 1304 de la ciudad de Sunchales,
provincia de Santa Fe.
A continuación
transcribimos el texto completo del fallo del 18/04/2017, publicado por la
Agencia de Noticias del Poder Judicial de la Nación (www.cij.gob.ar)
En Buenos Aires, a los dieciocho días del mes
de abril de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la
Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos seguidos por “RIZZUTI
HORACIO LUIS c. BANCO SUPERVIELLE S.A s/ ORDINARIO” (EXPTE N°: 30816/2014), en
los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía
tener lugar en el siguiente orden: Doctores Eduardo R. Machin (7) y Julia
Villanueva (9).
Firman
los doctores Eduardo R. Machin y Julia Villanueva por encontrarse vacante la
vocalía 8 (conf. art. 109 RJN).
Estudiados
los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es
arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 418/453?
El
Señor Juez de Cámara Doctor Eduardo Roberto Machin dice:
I.
La Sentencia
Mediante
pronunciamiento obrante a fs. 531, el Sr. juez de grado rechazó la demanda
instaurada por el Sr. Horacio Luis Rizzuti contra Banco Supervielle S.A. e
impuso las costas a la vencida.
Para
así decidir, el a quo consideró que era ilegítimo el reclamo del cobro de la
factura pretendida por la suscripción de la adenda al contrato de locación
celebrado entre el demandado y Mitre Construcciones S.A.
Mencionó
la ley 20.266 modificada por ley 25.028, la cual regula la actividad del
corredor inmobiliario.
Dicha
norma, en su artículo 33 establece expresamente que, quien pretenda ejercer la
actividad de corredor, deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción
correspondiente y cumplir con todos los requisitos allí estipulados. A falta de
cumplimiento de tales recaudos no habrá acción para cobrar la remuneración
prevista por la misma ley en su artículo 37.
Así
lo entendió, en razón de que, según expresó, se acreditó en autos que el actor
no se encontraba matriculado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de
la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) al momento de desempeñar su actividad
respecto del contrato de locación mencionado.
Dicho
organismo manifestó que no había nadie registrado con el nombre del actor, por
lo que éste “no se encontraría habilitado para ejercer el corretaje
inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires…”.
Mencionó
que existe jurisprudencia del fuero en el sentido de que quien ejerce el
corretaje sin estar matriculado, tiene derecho al cobro de la comisión si
existe un contrato escrito por el cual el comitente se obliga a abonar una
determinada suma. Dicho contrato escrito no fue probado en estos autos.
En
concordancia con lo mencionado precedentemente, el Sr. juez de grado consideró
que, teniendo en cuenta la suma pretendida en la demanda -esto es $528.259,82-
el actor debió haber tomado los recaudos necesarios instrumentando las
condiciones relacionadas con el pretendido pago.
Resaltó
que no se probó en autos que el Sr. Rizzuti haya cobrado comisión por la
suscripción del contrato de locación, lo que deriva en que, siendo el
instrumento que dio origen al presente litigio una adenda a dicho contrato, lo
accesorio debe seguir la suerte de lo principal.
Consideró
que del peritaje informático practicado sobre los emails intercambiados por las
partes se desprendió que, el “Banco” en ningún momento le requirió al actor la
prestación de sus servicios sino que, el Sr. Rizzuti actuó en virtud del
contacto que habían entablado las partes debido a las gestiones practicadas
para el contrato de locación celebrado con anterioridad.
Resaltó
que el peritaje contable esclareció el asunto, al no tener el “Banco”
registrado en sus libros la contratación del actor como proveedor ni el alta
del mismo en sus registros contables.
II.
El Recurso
1-
La sentencia de grado fue apelada por el Sr. Rizzutti a fs. 540, quien fundó su
recurso a fs. 547.
El
recurrente se agravia por considerar que la sentencia adolece de arbitrariedad
fáctica por carecer el fallo de la debida motivación. Asimismo manifiesta que
el a quo se circunscribe a meros formalismos sin tener en cuenta que el
contrato de corretaje inmobiliario en sí, carece de formalidades.
2-
Crítica la valoración que realizó el juez de grado de la prueba informativa
producida, toda vez que de la respuesta al oficio librado al CUCICBA surge que
el actor no se encontraba habilitado para ejercer su profesión por carecer de
registración pero que, constaba en los registros de dicho organismo, que el Sr.
Rizzuti había iniciado con anterioridad los trámites tendientes a su
matriculación, los cuales se encontraban inconclusos.
A
tal efecto, explicó que dicha falta de registración pudo deberse, por ejemplo,
al retraso en el pago de la matrícula, pero que en ningún caso ese extremo
altera la condición de idoneidad del profesional.
3-
Se queja de la valoración que hace el juez de grado respecto de la
jurisprudencia existente en el fuero, la cual considera al contrato escrito
como alternativa posible para el cobro de la comisión ante un supuesto como el
de autos, esto es: un corredor no matriculado.
Considera
que, aunque no existe tal documento suscrito por las partes, el Sr. juez de
grado debió haber ponderado las demás pruebas producidas en autos, toda vez que
no deben primar meros formalismos ante el compromiso de pago asumido, ya que
dicha obligación nace no solamente cuando la intervención del corredor es
solicitada, sino también cuando conocida, es aceptada tácitamente, cualquiera
sea el resultado posterior del negocio.
4-
Expresa que de los e-mails intercambiados con el personal del Banco, surge
palmaria la relación que vinculaba a la actora con la demandada, poniendo de
relieve la recepción sin rechazo de la factura que pretende cobrar en estos
autos.
5-
Cuestiona el razonamiento del juez de grado en cuanto a que no tuvo por
acreditada la exteriorización categórica por parte del comitente del encargo de
la actividad que daría origen a la comisión.
6-
Manifiesta que existe una contradicción debido a que el demandado, al iniciar
la relación, no solicitó constancia que acredite la matriculación del actor lo
cual da cuenta de que, el “Banco” tenía conocimiento de la situación
“irregular” del Sr. Rizzuti.
Alega
que por lo antedicho, exigir la matriculación como condición para el cobro
reclamado es un extremo que choca con la teoría de los actos propios, teniendo
en cuenta que el propio “Banco” en un primer momento le solicitó al actor la
documentación necesaria para abonar la factura presentada, factura que luego
fue desconocida y que dio origen al presente litigio.
7-
Se agravia también, por considerar que el a quo realizó un juicio de valor, al
considerar que, debido a que la operación era de un monto considerable, el
actor debió haber tomado todos los recaudos necesarios para el cobro de la
misma, instrumentando debidamente sus condiciones.
Considera
asimismo contradictorio dicho razonamiento debido a que en un primer momento el
magistrado tuvo por cierto que el actor nada probó en cuanto a la relación que
unió a las partes y por otro aseveró que el negocio “no era menor”.
8-
El apelante critica que el Sr. juez de grado haya considerado que, debido a que
no pudo probarse en la causa que el actor percibió comisión alguna por el
contrato de locación principal, misma suerte debe correr la adenda en cuestión,
toda vez que lo accesorio debe correr la suerte de lo principal.
Al
respecto, alega el actor, que quedó acreditado en la causa que “Mitre
Construcciones” realizó varios pagos, todos ellos correspondientes a
operaciones inmobiliarias y que mediante el envío por parte de la aludida
empresa de la factura emitida por el Sr. Rizzuti bajo el concepto
“asesoramiento inmobiliario inmueble calle Bartolomé Mitre 454 C.A.B.A.”, quedó
debidamente acreditado el pago de la referida comisión.
9-
Critica asimismo la interpretación del magistrado en cuanto a que la
intervención en la adenda se haya realizado en virtud de la practicada en el
contrato original, no habiendo sido esta última requerida por el demandado.
10-
También se agravia de la valoración realizada por el a quo del peritaje
contable e informático.
Con
respecto al primero, se queja de que éste interpretó como esclarecedor el hecho
de que el “Banco” no haya tenido registrado como proveedor al actor.
Con
respecto al peritaje informático, se agravia debido a que considera que el a
quo le restó todo valor probatorio al correo que reconoce la obligación de pago
de la factura objeto de la presente.
III.
La Solución.
1-
Como surge de la reseña que antecede, el actor reclamó en este juicio el cobro
de la comisión que, según sostuvo, se había devengado a su favor como
consecuencia de la prestación de sus servicios para la renegociación del monto
locativo que debía abonar Banco Supervielle S.A. a Mitre Construcciones S.A.
La
demandada, en pos de frustrar la acción, opuso diversas defensas.
Entre
ellas, alegó que el actor actuó como representante de “Mitre Construcciones” y
no como intermediador de ambas partes, motivo por el cual, entre otros que
expresó, no le reconoció el derecho a la comisión reclamada por el Sr. Rizzuti
en estos autos.
Asimismo
manifestó que el actor no se encontraba matriculado en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires al momento de la suscripción del contrato mencionado, requisito
indispensable no sólo para el ejercicio de la profesión sino para el reclamo de
sus honorarios.
La
sentencia que rechazó la demanda, fue cuestionada íntegramente por el actor,
recurso del que paso a ocuparme a continuación.
2-
Estimo conveniente advertir, ante todo, que los jueces no están obligados a
seguir a las partes en todas sus argumentaciones, sino tan sólo pronunciarse
acerca de aquéllas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones y
resulten decisivas para la solución de la controversia (conf. CSJN, Fallos,
307:2216 y precedentes allí citados) ni tienen la obligación de expresar en su
sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las
que, de conformidad con la regla de la sana crítica, fueren esenciales y
decisivas para la resolución de la causa, según su prudente criterio, es que la
falta de valoración del medio probatorio o argumento en concreto, sólo ha de
significar la insuficiencia del mismo como para variar el alcance del fallo.
(conf. CNCom, esta Sala, mi voto in re: “Lippi, Adrián Alberto c/ General
Motors de Argentina S.R.L. y otro s/ ordinario” (Expte. N° 33.425/06) del
15.05.12; “SE.LI.ME S.A. Servicios de limpieza y metales c/ Volkswagen
Argentina S.A. s/ ordinarios” (Expte. nº 7570.08) del 29.08.13; “Servin
Isabelino c/ Parana S.A. de Seguros s/ordinario” (Expte. N°48.900/09) del
04.04.13; “Oribe Elisa c/ ALRA S.A. y otro s/ordinario” (Expte. nº 26772.07)
del 25.10.2012, entre otros).
3-
Un mejor orden expositivo exige que me ocupe en primer lugar de los agravios
vertidos sobre la significación que debe dársele a la falta de contrato escrito
cuando el corredor no está matriculado, para luego ingresar en el efecto y
consecuencias de la falta de matriculación en sí, cuestión que, según mi ver,
es central a la hora de dilucidar si le asiste o no razón al recurrente.
a-
Respecto del primer tópico -ausencia de contrato por escrito- el actor sostiene
que la sentencia es arbitraria al ponderar meros formalismos a la realidad de
los hechos, haciendo caso omiso a las probanzas de autos, de donde surgen los
servicios prestados por la actora.
Agrega
que yerra el a quo al pretender la celebración de un contrato escrito debido a
las circunstancias del caso –esto es la falta de matriculación-ya que, lo que
hay que ponderar es la relación existente entre las partes la cual surge de las
probanzas de la causa.
A
mi juicio, al recurrente, no le asiste razón.
Y
esto por cuanto sin perjuicio de que no se acreditó, en los términos que aquí se
pretende, la aludida relación entre las partes- presupuesto que debió haber
probado el actor, en los términos del art. 377 del CPCN-corresponde advertir
que la valoración del contrato escrito celebrado con un corredor no matriculado
a los efectos de habilitar el cobro de la comisión ha variado, y no
precisamente para favorecer a aquellos que carecen de habilitación.
En
efecto, hoy se encuentra superado el criterio jurisprudencial que avalaba el
reclamo del cobro de la comisión de aquel corredor que sin estar matriculado
había celebrado con su comitente un contrato escrito con las condiciones de
pago, esto en virtud de las modificaciones normativas vigentes en la materia y
que más adelante explicaré.
En
tal sentido esta Sala ha sentado criterio:... el contrato que reconoce a quien
no está inscripto el derecho a comisión, jamás podría servir de título para
habilitar judicialmente el cobro de esa comisión. (conf. “Osuna José Polcarpio
c/ Van Tooren Verónica Vanesa y otro” del 13/03/2014).
b-
En cuanto, a la segunda cuestión se agravia el recurrente por considerar que
nuevamente yerra el a quo al valorar como dirimente, el hecho de no estar
matriculado al momento de la suscripción del contrato de locación.
Esto
por cuanto afirma, que conforme lo informó el CUCICBA, si bien carecía de
matriculación como asevera dicho organismo, el recurrente había iniciado la
gestión tendiente a la concreción del trámite, el cual se vio frustrado por
razones que no fueron acreditadas en la causa.
En
ese sentido, manifiesta que la falta de habilitación puede deberse a un
problema administrativo, y que dicha circunstancia no altera bajo ningún punto
de vista las condiciones de idoneidad del profesional.
Según
mi entender, este agravio también debe ser rechazado.
Esto
por cuanto la cuestión planteada se encuentra subsumida bajo la actual
redacción del artículo 33 de la ley 20.266, reformada por la ley 25.028, el
cual en forma clara y precisa establece la solución del caso en cuanto
prescribe:
“...
Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la
matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los
siguientes requisitos:
a)
Acreditar mayoría de edad y buena conducta;
b)
Poseer el título previsto en inciso b) del artículo 32;
c)
Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende
ejercer como corredor;
d)
Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances
que determina el artículo 6º;.
e)
Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los
que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el
corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista por el
articulo 37º, ni retribución de ninguna especie.” (el resaltado es mío).
Es
clara la norma en cuanto dispone que quien ejerza el corretaje sin estar
matriculado en la jurisdicción correspondiente, aunque realice efectivamente
los trabajos, no tendrá acción para cobrar la remuneración prevista en el
artículo 37 ni retribución de ninguna especie.
Se
trata de una sanción concebida en términos que no pudieron haber sido más
amplios: el legislador dejó aclarado que, lo que se perdía en tal caso, era la
acción para reclamar todo tipo de retribución.
El
tenor de la norma transcrita deja a su vez en claro que el corretaje dejó de
ser un oficio para convertirse en una profesión que requiere la obtención de un
título superior y la inscripción en la matrícula (ver Facundo Martín Bilvao
Aranda, “El derecho al cobro de comisiones del profesional en negocios
inmobiliarios sin matrícula de corredor”, p. 208/224, Revista de Derecho
Comercial del Consumidor y de la Empresa. La Ley. Junio 2013).
Es
decir: si quienes ejercen la medicina sin ser médicos o sin estar debidamente
colegiados, o quienes ejercen la abogacía sin ser abogados, carecen de toda
acción para reclamar honorarios, lo mismo debe ocurrir con quienes ejercen el
corretaje sin ser corredores debidamente matriculados (ver Facundo Martín
Bilvao Aranda, op. cit.).
En
todos los casos la ley exige contar con título y con matrícula, y estas no sólo
son exigencias legales –lo cual bastaría para justificar la necesidad de
cumplirlas-, sino que, además, son exigencias que se inspiran en el interés
público y que, por ello, han sido establecidas en normas que deben considerarse
imperativas. (conf. esta Sala “Osuna José Polcarpio c/ Van Tooren Verónica
Vanesa y otro” del 13/03/2014).
Generalmente
las personas carecen de los conocimientos específicos en materia de operaciones
inmobiliarias, y quien acude a un corredor inmobiliario lo hace porque necesita
quien entienda y sepa de aquellos temas. Por tal motivo ese corredor debe
actuar con el conocimiento y habilidad que cabe presumir de él, debiendo su
responsabilidad ser juzgada según la pauta general del art. 1725 del CCyCN.
Esto
se explica por la gran importancia social y jurídica que tiene la
intermediación en las transacciones sobre inmuebles.
Por
ello es que la ley impone a estos intermediarios la obligación de cumplir con
una serie de requisitos que tienen como finalidad asegurarles una preparación
adecuada, de nivel superior, que permita al individuo común confiar en ellos
por su capacidad y su profesionalidad. Se procura así que en los mercados
actúen sólo los corredores que han demostrado la mínima idoneidad para el
adecuado ejercicio de su gestión, lo cual justifica la gravedad de la sanción
que acarrea su incumplimiento, cual es la de privar de comisión a quien no
tiene matrícula de corredor, que no es sino alguien que no ha demostrado reunir
los requisitos de idoneidad dispuestos por la ley (Conf. Iezzi, Gabriela,
“Responsabilidad del corredor”, AAVV Responsabilidad profesional, Ed. Astrea.
Bs. As. T. 7, Cap. III, 2003, ps. 81/109).
4-
En síntesis, la falta de matriculación resulta determinante a los fines de
concluir en el rechazo de la acción, sellando la suerte del recurso
interpuesto.
Esto,
por cuanto quien ejerce el corretaje sin estar matriculado en la
correspondiente jurisdicción se encuentra privado de acción para el cobro de la
comisión como de todo otro tipo de retribución. Solución que por otra parte no
varía aún en el caso de existir un vínculo contractual en el que se reconociera
el derecho a retribución, ni aún estando el comitente en conocimiento de tal
irregularidad, atento el fin querido por el legislador al proteger el interés
público existente en la materia.
A
mayor abundamiento, considero del caso resaltar que el actor en su escrito de
inicio presentó como prueba documental para acreditar su condición de corredor
inmobiliario una credencial expedida por el Colegio de Martilleros y Corredores
Públicos del departamento judicial de San Isidro, lo cual denota, una vez más,
que el actor se encontraba en pleno conocimiento de que no cumplió con el recaudo
de matriculación en la jurisdicción correspondiente por lo que no se hallaba en
condiciones de reclamar la pretendida comisión.
IV.
La Conclusión
Por
las razones hasta aquí expuestas propongo a mi distinguida colega rechazar los
agravios formulados por el actor y confirmar la sentencia de grado. Las costas
de Alzada se imponen a la apelante vencida en los términos del art. 68 CPCC.
Así
voto.
Por
análogas razones, la Sra. Juez de Cámara, doctora Julia Villanueva adhiere al
voto anterior.
Con
lo que terminó este acuerdo que firmaron los señores Jueces de Cámara doctores:
Julia Villanueva, Eduardo R. Machin. Ante mí: Rafael F. Bruno. Es copia de su
original que corre a fs. 137/42 del libro de acuerdos N° 58 Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal Sala
"C".
Rafael
F. Bruno
Secretario
Buenos
Aires, 18 de abril de 2017.
Y
VISTOS:
Por
los fundamentos del acuerdo que antecede se resuelve rechazar los agravios
formulados por el actor y confirmar la sentencia de grado.
Las
costas de Alzada se imponen a la apelante vencida en los términos del art. 68
CPCC.
Notifíquese
por Secretaría.
Devueltas
que sean las cédulas debidamente notificadas, vuelva el expediente a la Sala a
fin de dar cumplimiento a la comunicación ordenada por el art. 4° de la
Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del
21.5.2013.
Julia
Villanueva
Eduardo
R. Machin
Rafael
F. Bruno
Secretario
