Así lo resolvió la
Sala Tercera de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del
Departamento Judicial Mar del Plata, en los autos caratulados: “RICCHETTI
CARMEN LUCIA Y OTRO C/ CONS. PROP. EDIF. BENIDOR V S/ HOMOLOGACIÓN”; citando
para ello un artículo del abogado
Facundo Martín Bilvao Aranda, de Sunchales.
En el caso se solicitó la homologación judicial de un
acuerdo arribado en sede de Mediación Extrajudicial, celebrado entre los
propietarios de una de las unidades funcionales y los integrantes del Consejo
de Propietarios del consorcio del mismo edificio.
En dicha mediación, los propietarios de la unidad plantearon
la nulidad de la asamblea en la que se designó un nuevo administrador y
solicitaron, en esa sede prejudicial, que se convoque a una nueva asamblea para
designarlo otra vez, allanándose a tal petición los integrantes del Consejo de
Propietarios.
La Sala Tercera enfatizó que el art. 2064 del Código Civil y
Comercial se encarga de aclarar que, a excepción de los casos indicados en esa
norma, el Consejo de Propietarios no puede sustituir al administrador ni puede
cumplir sus obligaciones. Ello así, sostuvo el fallo, porque el cargo de
administrador es personal e indelegable (Bilvao Aranda, Facundo M., “Propiedad
horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los countries y otros
emprendimientos urbanísticos en el Código Civil y Comercial”,
AR/DOC/1188/2016).
Los apelantes consideraron que el Consejo de Propietarios
podía ejercer la representación del consorcio por encuadrarse el caso en el
supuesto de “vacancia o ausencia del administrador”, conforme lo establece el
inciso d), pero la Cámara rechazó tal pretensión por entender que ello no era
así, ya que no existió en el caso ninguna vacancia, ni permanente ni temporaria,
aclarando que no surge de los elementos obrantes en el expediente, o siquiera
de los relatos formulados por las partes en el acta de mediación y en sus
diversas presentaciones, que exista alguna forma de vacancia que pudiere tornar
aplicable el art. 2064 inc. “d” del CCyC y de la cual pudiera –llegado el caso-
indagarse si el Consejo de Copropietarios tenía legitimación para actuar en
ausencia del administrador.
La obligación esencial complementaria de las situaciones
enunciadas es que el Consejo de Propietarios debe convocar a la asamblea, si el
cargo está vacante, dentro de los treinta días de producida la vacancia;
sentenció la Cámara.
Concretamente, la Sala Tercera sostuvo que, en la hipótesis
de máxima, solo es posible afirmar que algunos copropietarios (los que
conforman el Consejo de Copropietarios y los requirentes de la mediación),
entienden que hubo una suerte de confusión en la elección del nuevo
administrador motivada por la diferencia entre las propuestas leídas a viva voz
(al parecer, dando a entender que uno de los postulantes se trataba de a una
persona física) y la que finalmente se habría escogido en tal carácter (una
persona jurídica); pero, cualquiera haya sido la realidad de lo sucedido en
aquella decisión asamblearia, lo cierto es que a la fecha no hay razones para
considerar que la designación del administrador ha sido inexistente, ineficaz o
adolece de cualquier vicio del cual pudiera inferirse una situación de
vacancia.
Finalmente, los Camaristas Dres. Ricardo D. Monterisi y Rubén
D. Gérez concluyeron que tampoco podría alegarse que la vacancia pudo ser
motivada por el acuerdo al que se arribara en la instancia de mediación y cuya
homologación se pretendió en esas actuaciones, pues ello sería tanto como
querer fundar la legitimación del Consejo de Copropietarios en una
circunstancia de hecho que se ha intentado construir en el mismo acto jurídico
en el que se invocó una representación legal inexistente.
Para los interesados, a continuación les ofrecemos el texto completo del fallo dictado en fecha 31/10/2017:
AUTOS: “RICCHETTI CARMEN LUCIA Y OTRO C/ CONS. PROP. EDIF. BENIDOR V S/ HOMOLOGACIÓN” (Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Tercera, del Departamento Judicial Mar del Plata)
REGISTRO Nro. 243
(S) FOLIO Nro.1368/1372
Expediente N°
164.122 Juzgado Civil y Comercial N° 01
En la ciudad de Mar
del Plata, a los 31 días del mes de octubre de 2017, se reúne esta Excma.
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Tercera, del Departamento
Judicial Mar del Plata, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia
en los autos caratulados: “RICCHETTI CARMEN LUCIA Y OTRO C/ CONS. PROP. EDIF.
BENIDOR V S/ HOMOLOGACIÓN”, en los cuales, habiéndose practicado oportunamente
el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y
263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó que la
votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Rubén D. Gérez y Ricardo D.
Monterisi.
El Tribunal
resolvió plantear y votar las siguientes
C U E S T I O N E S
1ra.) ¿Es Justa la
sentencia de fs. 86/87?
2da.) ¿Qué
pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera
cuestión planteada el Sr. Juez Dr. Rubén D. Gérez dijo:
I. A fs. 86/87, el
juez a-quo rechazó la homologación peticionada respecto del acuerdo celebrado
en la instancia de mediación prejudicial entre los propietarios del
departamento “C” de la planta baja del edificio Benidor V, sito en la calle
Buenos Aires 2240/42, y y los integrantes del Consejo de Propietarios del consorcio
del mismo edificio, donde los primeros plantearon la nulidad de la asamblea en
la que se designó al nuevo administrador y solicitaron que se convoque a una
nueva asamblea para designarlo otra vez y los integrantes del Consejo de propietarios
se allanaron (v. fs. 3/4).
Para así decidir
consideró que los integrantes del Consejo de Propietarios del Edificio Benidor
V carecen de legitimación para formular el acuerdo desarrollado ante el
mediador, con efecto vinculante para el consorcio, ello en cuanto convienen en
anular lo decidido en la asamblea consorcial extraordinaria desarrollada el 29
de abril del corriente año; y que, si bien las facultades que el art. 2064 del
Código Civil y Comercial otorga al Consejo de Propietarios pueden ser ampliadas
tanto por el Reglamento de Copropiedad y Administración, como asimismo por la
asamblea consorcial, lo cierto es que de la copia simple del Reglamento de Copropiedad
y Administración anejado en autos a fs. 52/82 no surge que haya sido facultado
a aquel efecto; tampoco surge nada en esta dirección de la asamblea desarrollada
el 13 de abril de 2017 (ver fs. 15/18), donde fueron designados como miembros
del Consejo de Propietarios los Sres. Celia Di Diego, Marta Cordoba Albarracín,
Susana Westveer, María Cristina Zorzoli y Nidia Alvarez.
Recordó que: a) la
función natural del Consejo de Propietarios es la de ser el órgano de contralor
de la gestión del administrador; b) que a dicho órgano se le pueden otorgar
facultades especiales, más allá de las que les concede la ley, y que solo pueden
serle dadas por la Asamblea de Copropietarios; c) las funciones del Consejo de
Propietarios mas allá de las conferidas por ley son, entre otras: controlar
libros y documentación del consorcio, proponer trabajos, obtener presupuestos,
vigilar el cumplimiento de la ley y el reglamento de copropiedad, ser intermediario
entre la administración y el resto de los consorcistas, revisar trabajos,
vigilar el cumplimiento de las tareas por parte del encargado y demás personal
del edificio, examinar las rendiciones de cuentas y balances anuales, y toda
otra facultad que posee todo copropietario.
Por estos motivos
concluyó que la materia objeto del acuerdo formulado ante el mediador
prejudicial -consistente en la nulidad de la decisión asamblearia de designación
del administador- excede las facultades que tienen los integrantes del Consejo
de Propietarios, careciendo de legitimación para formular el acuerdo arrimado
en nombre del consorcio y con los alcances pretendidos y no puede subsanarse
con el reenvío de las actuaciones al mediador de intervención.
De ahí el rechazo
de la homologación peticionada.
II. A fs. 90 apela
la Dra. Torre en representación de los propietarios del departamento “C” de la
planta baja del edificio Benidor V, sito en la calle Buenos Aires 2240/42, y a
fs. 107 lo hace la Dra. Dieguez por los miembros del Consejo de Propietarios
del Consorcio de dicho edificio.
A fs. 109/113 la
Dra. Torre presenta el respectivo memorial y a fs. 115/119 hace lo propio la
Dra. Dieguez.
A fs. 104/105 se
presenta espontáneamente el Dr. Constantino en su carácter de apoderado del
Consorcio de Propietarios del Edificio Benidor V, planteando la improcedencia
del pedido de homologación y alegando la legítima vigencia de la administración
designada, que se encuentra en plenas funciones; y a fs. 121/124 y 128/131
contesta los memoriales.
Los apelantes se
quejan de lo mismo: de la no homologación judicial del convenio celebrado ante
el mediador.
Recuerdan que el
problema surgió a raíz de que se votó por Laura Siano para hacerse cargo de la
administración del edificio, como persona física y teniendo en cuenta su
situación patrimonial y trayectoria profesional, y se consignó en el acta
asamblearia respectiva a “Siano y Asociados SRL”; y que por eso los
propietarios del departamento “C” de la planta baja del edificio Benidor V y
los miembros del Consejo de Propietarios, asumiendo el rol de representante del
Consorcio ante la confusión generada respecto de quién fue realmente designado
como administrador, acudieron a la mediación prejudicial para resolver la
cuestión, pues entienden que la única solución es convocar a una nueva asamblea
dónde se defina nuevamente al administrador.
Entienden que el
acuerdo arribado en mediación conforma una adecuada solución al conflicto,
desde que resuelve convocar a una nueva asamblea, y que no se ha arrebatado
facultad alguna al consorcio, sino simplemente se resolvió en positivo y de
modo superador, quedando en manos del Consorcio la decisión final, por lo que
concluyen que no hay exceso en las facultades del consejo de propietarios.
Indican que el
hecho de convocar a una asamblea para aclarar la situación y resolver la
cuestión planteada, presenta indudablemente la posibilidad de que se presente
la persona jurídica Siano y Asociados SRL y regularice su propia designación al
frente del Consorcio.
Insisten en que es
el Consorcio de Propietarios mediante la asamblea quien tomará la decisión.
Consideran que es
claro que el Consejo de Propietarios es hoy un órgano del consorcio, y que el
Código Civil y Comercial ha establecido su jerarquía en la misma forma que la
de los otros órganos del consorcio, es decir la asamblea y el administrador.
Citan textualmente el artículo 2044 del Código Civil y Comercial.
Explican que el
consejo de propietarios reemplaza al administrador en caso de vacancia y es el
sindicado legalmente para llamar a asamblea, conforme el art. 2064 del Cód.
Civ. Com., y que con lo acordado en la mediación, se está evitando el desgaste
jurisdiccional de transitar una demanda de nulidad de decisión asamblearia y se
está avanzando hacia una solución del conflicto mediante la intervención del
órgano consorcial adecuado.
El Dr. Constantino,
en su carácter de apoderado del Consorcio de Propietarios del Edificio Benidor
V, sostiene que el acuerdo celebrado en la instancia de mediación lo ha sido en
fraude a la ley, toda vez que hubo una legítima designación del administrador,
quien actualmente se encuentra en funciones; que de hecho las integrantes del
Consejo de Propietarios (que ya no lo son) abonan sus expensas a ese
administrador; y que por lo tanto nunca pudieron reemplazarlo ni cumplir sus
obligaciones.
Refiere además que
en juicios en trámite con el consorcio, nunca se opusieron a la actuación del
administrador en cuestión ni a la suya como letrado apoderado del consorcio
mediante apoderamiento efectuado por éste.
III. Consideración
del recurso.
III.1.- Considero
necesario destacar que la primera parte de los memoriales, donde los
recurrentes detallan la distinción entre persona física y jurídica, y señalan
que el acuerdo arribado ante el mediador busca una solución al conflicto mediante
la celebración de una nueva asamblea, no constituye una crítica concreta y
razonada de la sentencia en crisis (art. 260 del C.P.C.C.).
Es que el a quo
fundó el rechazo del pedido de homologación en la falta de legitimación del
Consejo de Propietarios, entendiendo que si bien sus miembros fueron designados
en asamblea, ni en esa oportunidad ni en ninguna posterior se determinaron las
facultades específicas a su favor que le permitan representar al Consorcio de
Propietarios con los alcances pretendidos; y agregó que la materia objeto del
acuerdo formulado ante el mediador prejudicial consistente en la nulidad de la
decisión asamblearia de designación del administrador, mediante asamblea del 29
de abril de 2017, excede las facultades con que cuentan.
Y sabido es que la
expresión de agravios debe ser una exposición jurídica en la que mediante el
análisis razonado y crítico del fallo impugnado se evidencia su injusticia. Requiere
así, una articulación seria, concreta y objetiva respecto de los errores de la
sentencia, señalándolos punto por punto y demostrando los motivos para
considerar que existen y que conllevan a una decisión injusta o contraria a
derecho (Morello, Passi Lanza, Berizonce y Sosa, “Códigos Procesales en lo
Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. y de la Nación Anotados y Comentados”,
Tomo III, Editora Platense, 1971, pág. 445).
Al no cumplirse con
estos extremos y dado que la Cámara no puede –motus propio- superar la barrera
de admisibilidad que impone el artículo 260 del Código adjetivo, corresponde
rechazar esta parcela de los recursos por falta de crítica idónea (SCBA, Ac.
53320 S del 19-12-1995 en autos “Seel, Juan Francisco c/ Rodríguez, Ireneo s/
Acción por simulación”; Ac. 71468 S del 16-7-2003 en autos “Giménez Hugo
Antonio c/ Banco Comercial del Tandil SA s/ Daños y Perjuicios”; entre otros).
III.2.- Trataré
ahora el agravio común relativo a la falta de reconocimiento de las facultades
excepcionales del Consejo de Propietarios en virtud de lo establecido por el
art. 2064 del CCyCN y las circunstancias fácticas especiales dadas en la
especie.
La conformación de
un consejo de propietarios es facultativa, no obligatoria, lo que significa que
la propia asamblea de propietarios puede designarlo o no; y, de hacerlo,
tendrá, en el caso de que no se determinen sus facultades, las siguientes
atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del
fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d)
ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia (conf. art. 2064 del Cód. Civ. Com.)
El art. 2064 se
encarga de aclarar que, a excepción de los casos allí indicados, el consejo de
propietarios no puede sustituir al administrador ni puede cumplir sus
obligaciones.
Ello así porque el
cargo de administrador es personal e indelegable (Bilvao Aranda, Facundo M.,
“Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los countries y
otros emprendimientos urbanísticos en el Código Civil y Comercial”,
AR/DOC/1188/2016).
Los apelantes
consideran que el Consejo de Propietarios podía ejercer la representación del
consorcio por encuadrarse el caso en el supuesto de “vacancia o ausencia del
administrador”, conforme lo establece el inciso d).
Pero no es así.
La obligación
esencial complementaria de las situaciones enunciadas es que debe convocar a la
asamblea, si el cargo está vacante, dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
Evidentemente, son
situaciones anómalas, ya que es el Administrador el que ejerce la función de
conducir y gestionar la administración del Consorcio, de allí entonces que
puedan darse dos situaciones, la de vacancia, por ejemplo por abandono
intempestivo, renuncia o fallecimiento o incluso destitución mediante asamblea;
o la que se verifica cuando hay “ausencia del administrador”, suponiendo que se
alude a la ausencia temporaria, porque las situaciones permanentes están
contempladas en la primera parte (Carlos Alberto Ghersi, “El órgano del Consejo
de co-propietarios en la Propiedad Horizontal”, AR/DOC/2748/2015).
Como norma
indisponible, se establece la prohibición de ejercer –salvo las situaciones
apuntadas- la administración del consorcio por parte del Consejo, sustituyendo
al Administrador (Carlos Ghersi, ob. cit.)
En el caso, no
surge de los elementos obrantes en el expediente, o siquiera de los relatos
formulados por las partes en el acta de mediación y en sus diversas presentaciones
(al requerir la homologación o al fundar los respectivos recursos) que exista
alguna forma de vacancia que pudiere tornar aplicable el art. 2064 inc. “d” del
CCyC y de la cual pudiera –llegado el caso- indagarse si el Consejo de Copropietarios
tenía legitimación para actuar en ausencia del administrador.
En la hipótesis de
máxima, solo es posible afirmar que algunos copropietarios (en lo que aquí se
puede inferir: los que conforman el Consejo de Copropietarios y los requirentes
de la mediación) entienden que hubo una suerte de confusión en la elección del nuevo
administrador motivada por la diferencia entre las propuestas leídas a viva voz
(al parecer, dando a entender que uno de los postulantes se trataba de a una
persona física) y la que finalmente se habría escogido en tal carácter (una
persona jurídica).
Cualquiera haya
sido la realidad de lo sucedido en aquella decisión asamblearia del 29 de abril
de 2017 (y cualesquiera sean las consecuencias que los apelantes entienden que
deben seguirse de este supuesto incidente), lo cierto es que a la fecha no hay razones
para considerar que la designación del administrador ha sido inexistente,
ineficaz o adolece de cualquier vicio del cual pudiera inferirse una situación
de vacancia.
Tampoco podría
alegarse que la vacancia ha sido motivada por el acuerdo al que se arribara en
la instancia de mediación y cuya homologación se pretende en estas actuaciones.
Ello sería tanto como querer fundar la legitimación del Consejo de
Copropietarios en una circunstancia de hecho que se ha intentado construir en
el mismo acto jurídico en el que se invocó una representación legal
inexistente.
Por lo expuesto, el
rechazo del recurso se impone (arts. 2064 y cctds. CCyCN y arts. 375, 384 del
CPCC ).
Así, pues, VOTO POR
LA AFRIMATIVA.
El Sr. Juez Dr.
Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.
A la segunda
cuestión planteada el Sr. Juez Dr. Rubén D. Gérez dijo:
Corresponde
entonces: I) Rechazar los recursos de fs. 90 y 107 y en consecuencia, confirmar
la sentencia de fs. 86/87, con costas de segunda instancia a los apelantes
vencidos, dado que hubo controversia desde la presentación del Dr. Costantino
en nombre del Consorcio, ya en la instancia recursiva (art. 68 del CPCC); y II)
Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 del dec-ley
8904 y art. 31 de la ley 14.967).
Así lo voto.
El Sr. Juez Dr.
Ricardo D. Monterisi votó en igual sentido y por los mismo fundamentos.
En consecuencia se
dicta la siguiente
S E N T E N C I A
Por los fundamentos
expuestos en el precedente acuerdo, se resuelve: I) Rechazar los recursos de
fs. 90 y 107 y, en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 86/87, con
costas de segunda instancia a los apelantes vencidos, dado que hubo
controversia desde la presentación del Dr. Costantino en representación del Consorcio,
ya en la instancia recursiva (art. 68 del CPCC); y II) Diferir la regulación de
honorarios para su oportunidad (art. 31 del dec-ley 8904 y art. 31 de la ley
14.967). REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE personalmente o por cédula (art. 135 del
C.P.C.). Transcurridos los plazos de ley, y una vez firme la presente, DEVUÉLVASE.
RUBÉN D. GÉREZ
RICARDO D. MONTERISI.
Marcelo M. Larralde
– Auxiliar Letrado
