Por Facundo M.
Bilvao Aranda[1].-
En épocas de
aislamiento social preventivo y obligatorio[2],
resulta muy útil recordar una vía para la celebración e instrumentación de
contratos, tan poco usada como poco conocida por profesionales del derecho en
general y en el mercado inmobiliario en particular. En concreto, esta rama de
tráfico comercial se ha visto especialmente paralizada como consecuencia de la
pandemia de Covid-19[3].
Ocurre que, al estar
obligados a respetar la cuarentena, resulta oportuno preguntarnos si sólo el documento
suscripto concomitantemente por ambas partes en un mismo instrumento será la
única fuente de nacimiento de contratos o si, por el contrario, también estará
permitido la formalización de acuerdos contractuales mediante cartas ofertas. Para
dilucidar este interrogante, debemos echar manos a las actuales previsiones de nuestra
ley de fondo en la materia.
Modos de manifestar la voluntad de obligarse en el
Código Civil y Comercial:
Según lo dispone el art. 262 del Código Civil y Comercial “Los actos pueden exteriorizarse oralmente,
por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material”.
Además, en relación a las
manifestaciones “tácitas” de voluntad, el CCC dispone en el art. 264 que “La manifestación tácita de la voluntad
resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre. Carece
de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación expresa.”
De tal manera, lo esencial será analizar de qué manera los constituyentes
del negocio exteriorizan su voluntad y su consentimiento sobre los términos del
negocio que desean llevar a cabo. Este consentimiento, elemento esencial del
contrato[4],
se entiende como una declaración o exteriorización de voluntad unilateral que
formula cada uno de los contratantes; y es la conjunción de esas declaraciones
de voluntad unilaterales lo que da origen a la llamada declaración de voluntad
común[5].
El art. 284 CCC
consagra la denominada “libertad de formas” de los actos jurídicos disponiendo
que si la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la
voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente, pudiendo
convenir las partes, incluso, una forma más exigente que la impuesta por la ley[6].
En cuanto a la
expresión escrita, ésta puede tener lugar por instrumentos públicos, o por
instrumentos particulares firmados o no firmados[7],
excepto en los casos en que determinada instrumentación sea impuesta. Puede
hacerse constar en cualquier soporte[8],
siempre que su contenido sea representado con texto inteligible, aunque su
lectura exija medios técnicos.
Luego, es preciso
destacar que la firma[9] de
cada instrumento prueba la autoría de la declaración de voluntad expresada en
el texto al cual corresponde, y que en los instrumentos generados por medios
electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se
utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad
del instrumento.
En cualquiera de
estos formatos puede exteriorizarse y enviarse una manifestación de voluntad
con intención de obligarse, es decir que el principio de libertad de formas
resulta de plena aplicación a las ofertas de contratos y a sus respectivas
aceptaciones. En esta inteligencia es
que el art. 957 del CCC define al contrato como “el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su
consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir
relaciones jurídicas patrimoniales”, norma que se complementa con lo dispuesto
por el art. 971 del CCC que dispone que “Los
contratos se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por
una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de
un acuerdo.”
A todo evento, debemos tener presente que, según lo
dispone el art. 983 del CCC, la manifestación de voluntad de una parte se
considerará “recibida” por la otra
cuando ésta la conoce o “debió conocerla”, ya sea que se trate de una
comunicación verbal, de la recepción en su domicilio de un instrumento pertinente
(carta documento, carta certificada, etc.), o de otro modo útil; siempre, claro
está, de acuerdo al curso normal y natural de las cosas y actuando con una
razonable y adecuada diligencia exigida por las circunstancias de cada caso.
El silencio como manifestación de la intención de
obligarse:
¿Y qué ocurre con el silencio? ¿Sirve éste como expresión de voluntad? El
silencio se enmarca dentro de las declaraciones indirectas o tácitas de
voluntad, y sus efectos están regulados en el art. 263 del CCC en estos
términos: “El silencio opuesto a actos o
a una interrogación no es considerado como una manifestación de voluntad conforme
al acto o la interrogación, excepto en los casos en que haya un deber de
expedirse que puede resultar de la ley, de la voluntad de las partes, de los
usos y prácticas, o de una relación entre el silencio actual y las
declaraciones precedentes.”
Según Demogue: “Hay
silencio en el sentido jurídico, cuando una persona, en el curso de esta
actividad permanente que es la vida, no manifiesta su voluntad con relación a
un acto jurídico, ni por una acción especial destinada a este efecto (voluntad
expresa) ni por una acción de la que puede inferirse su voluntad (voluntad
tácita)”. Esta definición significa, pues, que frente a un acto o una
interrogación la parte nada dice, se abstiene, omite pronunciarse, calla. A
diferencia del adagio del derecho canónico, de que “el que calla otorga”, en
nuestro derecho el silencio no importa ni sí ni no: no es aceptación o consentimiento,
pero tampoco rechazo o negación. Nuestro código sigue esa línea y establece el
principio de que el silencio no puede valer como consentimiento, pero contempla
excepciones a ese principio.[10]
De esta manera, para considerar al silencio como voluntad declarada, la
ley requiere que se refiera a una conformidad a un acto o a una interrogación,
debiendo existir un nexo entre ese acto o interrogación y las declaraciones
precedentes. Claro que, para que el silencio tenga virtualidad como expresión
de voluntad, se requerirá que, de manera previa al envío de la propuesta, hayan
existido tratativas y negociaciones lo suficientemente avanzadas que motiven la
remisión de la oferta. Sin estos antecedentes, no habrá obligación de expedirse
a causa de una relación entre el consentimiento actual y las declaraciones
precedentes. Si estos antecedentes precontractuales existieron, sí nacerá en
cabeza del destinatario de la oferta una verdadera obligación de expedirse. Explica
Santos Cifuentes que la tercera excepción que contempla la norma es cuando el
juez interpreta que el silencio actual, comparado con declaraciones anteriores,
significa consentimiento o aceptación, se lo considera como una inferencia
propia de la manifestación tácita de la voluntad. Si por ejemplo, señala este
autor, un comerciante minorista escribe a su proveedor mayorista con el tratado
habitualmente durante años, que como siempre para carnaval le envíe mercaderías
destinadas a esas fiestas (disfraces, máscaras, pirotecnia, etc.) y el
proveedor mayorista guarda silencio, ello equivale a la aceptación del pedido,
pues es lo que anteriormente ocurría. En el contrato de trabajo, si la parte empleadora
guardó silencio ante la intimación del trabajador para que lo considere
despedido y lo indemnice, se considera que ha reconocido tácitamente la
pretensión, pues se debe atender a la relación anterior de trabajo y a lo que
establece la ley sobre los derechos del trabajador.[11]
En esta inteligencia, se ha sostenido que "quien
teniendo la concreta posibilidad, el interés y el deber de hablar, y en
especial de contradecir, omite conscientemente el hacerlo frente a aquellos a
quienes debería declarar su oposición, hace una declaración silenciosa de
consentimiento o manifiesta indirectamente su asentimiento".[12] Por
ello, dice Spota, siempre que medie relación entre el silencio actual y las
declaraciones precedentes y, en general,
cuando las circunstancias prueben que el silencio integra una declaración
indirecta de voluntad, no es posible negar que media una voluntad declarada.
Agregado a ello la buena fe-creencia y la buena fe-lealtad que debe existir en
el mundo de los convenios, resulta lógico y propende a un resultado valioso
deducir del silencio, según las circunstancias, el consentimiento contractual.[13]
Es que, con carácter
general, nadie está obligado a contestar a ofertas impertinentes y no
solicitadas[14].
No obstante, han de distinguirse el silencio y la aceptación tácita, que se
produce cuando la declaración de voluntad se manifiesta por el destinatario de
la oferta a través de un comportamiento concretado en actos concluyentes (así,
consumir inmediatamente el producto recién ofrecido), y que sí constituirá una
auténtica aceptación constitutiva de contrato[15].
Las
ofertas o propuestas de contrato:
Las denominadas “propuestas de contrato” o lisa y llanamente “ofertas”,
resultan ser ni más ni menos que una exteriorización o declaración de voluntad
unilateral y recepticia que tiene por destinatario al aceptante[16].
El CCC la define en el art. 972 de esta manera: “La oferta es la manifestación dirigida a persona determinada o determinable,
con la intención de obligarse y con las precisiones necesarias para establecer
los efectos que debe producir de ser aceptada”.
De modo tal que la oferta es una declaración unilateral de voluntad que
dirige una parte a otra para celebrar un contrato, en términos tales, que para
que éste quede perfecto, basta con que el destinatario de la oferta simplemente
la acepte.[17] En
otras palabras, la oferta constituye una declaración de voluntad por la cual
una parte (el oferente o proponente) realiza una propuesta de contrato,
manifestando su intención de formarlo y estableciendo los requisitos del mismo,
de manera que dicho contrato quede formado al recaer la aceptación[18].
Se dice que la oferta es “recepticia” porque está dirigida a una persona
que deberá recibirla y a quien, implícita o expresamente, se le requerirá una
respuesta a la misma. No será (aun) un negocio jurídico sino que, si existe
sólo la oferta, será sólo una exteriorización unilateral de voluntad destinada
a la otra parte[19] a fin
de que ésta la acepte o la rechace. Si la propuesta u oferta es aceptada, ya
sea expresa o tácitamente, nacerá allí el contrato. En consecuencia, la
aceptación, manifestación unilateral de una de las partes, complementa la otra
manifestación unilateral, exteriorizada por la oferta, y al unirse ambas, dan
nacimiento al contrato.[20]
El Código Civil y
Comercial agrega que la oferta obliga al proponente, a no ser que lo contrario
resulte de sus términos, de la naturaleza del negocio o de las circunstancias
del caso; y que la oferta hecha a una persona presente o la formulada por un
medio de comunicación instantáneo, sin fijación de plazo, sólo puede ser
aceptada inmediatamente; mientras que cuando se hace a una persona que no está
presente, sin fijación de plazo para la aceptación, el proponente queda
obligado hasta el momento en que puede razonablemente esperarse la recepción de
la respuesta, expedida por los medios usuales de comunicación[21].
Además, la norma de
fondo aclara que los plazos de vigencia de la oferta comienzan a correr desde
la fecha de su recepción, excepto que contenga una previsión diferente. Es
decir, en este supuesto se contempla la posibilidad de que una de las personas
intervinientes en el proceso de la negociación se obligue a mantenerse inmute
en su oferta por un tiempo determinado, conducta que encuadra claramente en una
causa fuente obligacional[22],
cuya violación engendra un deber de reparar para su autor (arts. 1716 y ss. del
Cód. Civ. y Com.).[23]
Sobre el punto,
compartimos la idea acerca de la irresponsabilidad del oferente por el retiro
de la oferta aun no aceptada, pues así lo dice expresamente el art. 975 CCC,
por medio del cual se autoriza a la retractación de esta si la comunicación e
su retito es recibida por el destinatario antes o al mismo tiempo que la
oferta. Esto así puesto que el simple apartamiento de la oferta constituye el
ejercicio regular de un derecho en los términos del art. 10 del CCC, salvo
cuando esta sea intempestiva, arbitraria, sin motivos, y de tal manera que lesione
las "justas expectativas" de la otra parte.[24]
Entonces, de acuerdo a lo preceptuado por el art. 972 CCC, para que
exista una oferta debe estar “dirigida a
persona determinada o determinable, con la intención de obligarse y con las
precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser
aceptada”. Es decir que deberá tratarse de una exteriorización de voluntad
de tal envergadura y claridad que coloque al destinatario[25]
en la necesidad de aceptarla o rechazarla. De allí que la oferta deberá ser
autosuficiente, es decir, completa. En sí, debe contener, por lo menos, todas
las condiciones y cláusulas esenciales del contrato que se pretende formalizar.
Así, podrá no transcribirse condiciones generales o situaciones que podrán
solucionarse de acuerdo a las normas generales. Ante la duda
sobre la existencia o no del contrato, la balanza deberá inclinarse por el lado
de la inexistencia del contrato, ya que hasta tanto no exista una clara
coincidencia (voluntad concurrente y claramente exteriorizada) sobre todos los
elementos esenciales del contrato que eviten toda indeterminación del fin
perseguido por las partes debe entenderse que no nació contrato alguno. A
través de este acto voluntario, ejecutado con discernimiento, intención y
libertad (art. 260 CCC), cuyo fin inmediato consiste en la adquisición, modificación o extinción de relaciones
o situaciones jurídicas (art. 259 CCC), la parte emisora busca la aceptación de
la otra.[26]
Destacamos aquí
además que la oferta no tiene plazo vinculatorio, pudiendo ser retractada
mientras no hubiere mediado aceptación mandada al proponente. Así, de acuerdo a
lo dispuesto por el art. 975 CCC: “La
oferta dirigida a una persona determinada puede ser retractada si la
comunicación de su retiro es recibida por el destinatario antes o al mismo
tiempo que la oferta.” De acuerdo a esta norma, el oferente puede renunciar
a su derecho de revocar la oferta o bien fijar un plazo de vigencia de su
propuesta. En este caso, el destinatario de la oferta poseerá desde la
recepción de la oferta la facultad de aceptarla o no durante la vigencia de
este plazo. De esta norma deviene como principio que toda oferta contractual es
revocable, es decir que no tiene fuerza obligatoria para el proponente, salvo
que estemos en presencia de una oferta en firme, vinculante o irrevocable, la
que se presenta cuando el propio oferente expresa su inequívoca intención de no
ejercer su derecho a la revocación (ius
revocandi), obligándose unilateralmente a mantener la propuesta por un
plazo de tiempo determinado o directamente renunciando a revocarla[27];
esto es, que exista por parte del oferente una declaración unilateral,
recepticia o no, que hace surgir un deber jurídico a cargo del ofertante sin
mediar el consentimiento de la otra parte[28].
De esta manera el
ejercicio del derecho a retractarse deja de ser regular cuando se actúa con
displicencia o desconsideración sobre los intereses ajenos y se genera la
lesión a las justas expectativas del negociante. En este orden, se ha señalado
que corresponde responsabilizar a una empresa vendedora de lotes de terreno por
los daños derivados del rechazo de una propuesta de compra formulada en calidad
de reserva ad referendum, si aquélla comunicó al potencial comprador, el
rechazo de la oferta, una vez vencido en exceso el plazo estipulado al efecto
pues, dicha circunstancia permite tener por configurado un supuesto de culpa in contrahendo en virtud de haber
mediado un ejercicio abusivo de la libertad de no contratar[29].
Por otra parte, es
importante destacar que si el contrato ha de ser celebrado por varias partes, y
la oferta emana de distintas personas, o es dirigida a varios destinatarios, no
habrá contrato sin el consentimiento de todos los interesados, excepto que la
convención o la ley autoricen a la mayoría de ellos para celebrarlo en nombre
de todos o permitan su conclusión sólo entre quienes lo han consentido[30].
Finalmente, debemos
tener presente que de conformidad con lo dispuesto por el art. 976 CCC, cuando
el proponente o el destinatario de ella fallecen o se incapacitan, antes de la
recepción de su aceptación. Luego, el que aceptó la oferta ignorando la muerte
o incapacidad del oferente, y que a consecuencia de su aceptación ha hecho
gastos o sufrido pérdidas, tiene derecho a reclamar su reparación. Es decir que
el artículo otorga el derecho al reembolso de los gastos y pérdidas de aquella
persona que acepta la oferta de quien se torna incapaz o fallece.[31]
La
aceptación:
Para que se
perfeccione el contrato la oferta debe ser aceptada. El Código aclara que toda
declaración o acto del destinatario que revela conformidad con la oferta
constituye aceptación. Además, como ya adelantamos, el silencio importa
aceptación sólo cuando existe el deber de expedirse, el que puede resultar de
la voluntad de las partes, de los usos o de las prácticas que las partes hayan
establecido entre ellas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones
precedentes.
En cuanto a la aceptación,
que a diferencia de la oferta el Código Civil y Comercial sólo la define
indirectamente, suele conceptuarse, en paralelo con aquélla, como la
declaración de voluntad recepticia, dirigida al oferente y plenamente
concordante con la oferta, que expresa la intención de concluir el contrato[32]. Es
decir que la aceptación es también una declaración de voluntad unilateral y
recepticia, pero que en este caso tiene como destinatario al oferente.[33] De
manera tal que, al igual que la oferta, pero en sentido inverso, la aceptación
de una propuesta de contrato es una declaración de voluntad unilateral y
recepticia pero que tendrá como destinatario al oferente[34].
Ésta, perfeccionará el contrato: entre presentes, cuando es manifestada; y
entre ausentes, si es recibida por el proponente durante el plazo de vigencia
de la oferta[35].
En cuanto a la
posibilidad de su retractación, la aceptación puede ser retractada en tanto y
en cuanto la comunicación de su retiro es recibida por el destinatario antes o
al mismo tiempo que ella[36].
En cuanto a los modos
de aceptación posibles, la ley de fondo establece que toda declaración o acto
del destinatario que revela conformidad con la oferta constituye aceptación[37]. La
norma agrega que el silencio importa aceptación sólo cuando existe el deber de
expedirse, el que puede resultar de la voluntad de las partes, de los usos o de
las prácticas que las partes hayan establecido entre ellas, o de una relación
entre el silencio actual y las declaraciones precedentes, en concordancia con
lo dispuesto por el art. 263 CCC.
Como es de toda
lógica, para que la aceptación perfeccione el contrato debe ser lisa, llana[38],
oportuna y referirse a todas las partes de la oferta. Esa exteriorización de la
voluntad a través de la oferta emitida por el oferente y la aceptación
realizada por el aceptante concluye con la perfección del contrato. Estas son
dos declaraciones de voluntad receptivas, que deben coincidir en todos los
elementos constitutivos del contrato, utilizando los modos y medios eficientes,
a fin de que las partes puedan aprender esos elementos contractuales, con el
objeto que se perfeccione realmente éste.[39]
De acuerdo a lo que
dispone el art. 978 CCC, para que el contrato se concluya, la aceptación debe
expresar la plena conformidad con la oferta. De manera tal que cualquier
modificación a la oferta que su destinatario hace al manifestar su aceptación,
no vale como tal, sino que importa la propuesta de un nuevo contrato, pero las
modificaciones pueden ser admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato
al aceptante. Si tal comunicación [sobre la admisión de las modificaciones
propuestas por el destinatario] no se produce, deberán tenerse por no aceptadas
las modificaciones —reiteramos, sean del tipo que fueren— y, a lo sumo, habrá
una contraoferta. Sin embargo, otra cosa parece decirnos el artículo 982 CCC,
ya que si las modificaciones son sobre elementos no esenciales —es decir, se
conserva el núcleo de elementos esenciales particulares—, se tendrá por
perfeccionado el consentimiento. Esta solución parece contradecir entonces la
regla del artículo 978, para el que ante cualquier modificación habrá un
rechazo de la oferta —salvo que luego, el oferente acepte las modificaciones
sobre dichos elementos. En cambio, si seguimos el artículo 982, no cabrá más
que concluir que al no afectarse la esencia del negocio propuesto, se habrá
perfeccionado el contrato, con base en este núcleo de elementos esenciales
particulares[40].
Entonces, en los
casos en que existan acuerdos parciales de las partes, es decir sobre algunas
de las condiciones propuestas pero no sobre la totalidad de la oferta, diremos
que concluyen el contrato si todas ellas, con la formalidad que en su caso
corresponda, expresan su consentimiento sobre los elementos esenciales
particulares; pero en caso de duda, el contrato se tiene por no concluido.
Además, el Código Civil y Comercial aclara que no se considera acuerdo parcial
la extensión de una minuta o de un borrador respecto de alguno de los elementos
o de todos ellos[41].
Como se aprecia de
la exposición de las normas involucradas, el sistema utilizado para la toma de
vigor tanto de la oferta como de la aceptación es el de la recepción de las
respectivas manifestaciones, en rigor, puede decirse que las distinciones
realizadas obedecen a contratos de "celebración instantánea" y de
"celebración continuada", tal como la doctrina lo venía propiciando[42].
En los primeros oferta y aceptación fluyen en forma directa entre los
protagonistas sin solución de continuidad; en los de celebración continuada el
intercambio se ve interrumpido por espacios temporales; con lo cual se
perfecciona el contrato al ser recibida la aceptación por el proponente durante
el plazo de vigencia de la oferta[43].
En otro orden de
ideas, debemos remarcar que la aceptación, como un modo de expresión de la
voluntad, puede ser efectuada en forma expresa o tácita, siendo aplicables las
reglas generales de aquélla con arreglo al art. 979 CCC[44].
Empero, aunque no es dominio exclusivo de la aceptación, dentro de ella toma
mayor relevancia lo relativo a los llamados "facta
concludentia" es decir, "comportamientos concluyentes" de
las partes que dan cuenta de su manifestación de la voluntad en el sentido de
obligarse. Esta clase de actos requiere de la puesta en su debido marco de una
conducta de modo de permitir concluir en el sentido apuntado[45].
Esta afirmación encuentra asidero en las disposiciones de los arts. 264, 1065,
1067 y concordantes del CCC[46].
Esos
comportamientos concluyentes son también denominados comúnmente como “actos
inequívocos” tendientes a expresar y exteriorizar la voluntad de obligarse,
específicamente referidos en la práctica comercial a la aceptación de las
ofertas de contratos recibidas por el destinatario. Estos actos inequívocos
suelen referirse a la entrega o depósito de alguna suma de dinero, a la entrega
de llaves o de alguna mercadería en un lugar y momento determinado, a la
presentación de cierta documentación en el lugar y día propuestos, etc. Es
decir que las modalidades en que se implementan estas aceptaciones de ofertas
por actos inequívocos o comportamientos concluyentes pueden ser tan variados y
ocurrentes como la propia imaginación de los contratantes.
Modalidades
de envío de la oferta y la aceptación en épocas de aislamiento social
preventivo y obligatorio:
Como es conocido
por todos, por el Decreto N° 260/2020 se amplió en nuestro país la emergencia
pública en materia sanitaria establecida por la Ley N° 27.541, por el plazo de un
año, en virtud de la pandemia del nuevo coronavirus COVID-19 declarada con fecha
11 de marzo del corriente año por la Organización Mundial de la Salud (OMS).
La gravedad y
potencialidad dañosa que posee este virus motivó el dictado del Decreto N° 297/2020
por el cual el Gobierno Nacional dispuso el “aislamiento social, preventivo y
obligatorio” durante el plazo comprendido entre el 20 y el 31 de marzo inclusive
del año 2020. En este decreto, se reguló la forma en que las personas debían
dar cumplimiento al mencionado aislamiento, y específicamente se determinó la
obligación de abstenerse de concurrir al lugar de trabajo y la obligación de
permanecer en la residencia en que se realizara el aislamiento. También se
detallaron en el artículo 6° del mismo y en sus normas complementarias[47],
las personas que estarían exceptuadas de cumplir el aislamiento ordenado, al
entenderse que dichas excepciones se relacionan con el desempeño en actividades
consideradas esenciales en la emergencia
Y precisamente, en
lo que a este trabajo atañe, el inciso 21 del citado art. 6 del decreto
297/2020 prevé como una de tales excepciones a los servicios postales y de
distribución de paquetería.
De tal modo, queda
claro que las cartas ofertas y las aceptaciones analizadas en este breve
trabajo podrían instrumentarse y diligenciarse a través de los servicios postales
habilitados para prestar servicios durante el aislamiento obligatorio, ya sea
mediante el envío de cartas documento o cartas certificadas con acuse de
recibo.
Claro que las
cartas documentos poseen un mayor valor probatorio, atento a que gozan de plena
autenticidad de su contenido e identidad de su firmante; pero ello no quita
que, entre particulares, un contrato pueda celebrarse y probarse debidamente a
través de otros medios postales, como el antes indicado.
A modo de colofón
debo recordar al lector que el Decreto N° 325/2020 prorrogó la vigencia del
Decreto N° 297/2020 hasta el 12 de abril de 2020 inclusive, sin que esta norma
sufra modificaciones en relación a su antes citado inciso 21 del artículo 6°.
Comentarios
finales:
Antes de la
irrupción de la pandemia Covid-19, las cartas ofertas solo eran conocidas por
unos pocos y eran utilizadas esporádicamente por un puñado de profesionales;
principalmente con el objetivo de intentar reducir costos impositivos
(concretamente en lo referente al impuesto de sellos). Ahora, durante esta
etapa de aislamiento social preventivo y obligatorio, muchos operadores del
derecho y del tráfico comercial pueden obtener en esta forma de contratación
una solución a los trastornos e inconvenientes que trae aparejado.
En definitiva, la
intención de estas líneas es poner sobre la mesa una de las herramientas que
los abogados y corredores inmobiliarios tenemos a nuestro alcance, con
regulación concreta en el Código Civil y Comercial, a fin de no congelar ni
frenar las tratativas contractuales ni la celebración de nuevos contratos ante
este nuevo e inédito escenario de aislamiento obligatorio dispuesto por el
Gobierno Nacional.
Si bien estamos en
la era de las comunicaciones virtuales y es muy probable que en un futuro no
tan remoto se oficialicen y generalicen medios de celebración de negocios por
medios electrónicos, la posibilidad de perfeccionar contratos de todo tipo mediante
las propuestas de contratos o cartas ofertas es una realidad con una regulación legal completa y eficiente
que brinda garantías suficientes a ambas partes del contrato y a los corredores
involucrados en cada negocio.
Concretamente, en
épocas de paralización casi total del mercado inmobiliario, y ante la
incertidumbre sobre los plazos durante los cuales se mantendrá el aislamiento
social preventivo y obligatorio y sobre las modalidades y condiciones de la
apertura y levantamiento de la “cuarentena”, entiendo que esta forma de
vinculación contractual cobra especial trascendencia en el marco de la emergencia
económica que atraviesa nuestro país.
[1]
Abogado
(UNL), Notario (UNL), Máster en Derecho Empresario (Univ. Austral), Corredor
Inmobiliario (UNL).
[2] Dispuesto por el Decreto de Necesidad y Urgencia
N° 297/2020 (B.O. 19/03/2020), prorrogado por el DECNU 325/2020 (B. O.
31/03/2020), hasta el 12 de abril de 2020.
[3]
Recordemos que el domingo 29 de marzo de 2020 fue publicado en el Boletín
Oficial de la Nación el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020; norma de
orden público sancionada en el marco de la emergencia pública en materia
económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria,
energética, sanitaria y social, mediante la cual, entre otras disposiciones, se
previó que el plazo de los contratos de locación detallados en el art. 9 del
Decreto y cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y
la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, se
prorrogarán hasta el día 30 de septiembre de 2020, aplicándose la misma
solución a los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de
septiembre de 2020 y a los contratos ya vencidos en los que el locatario
continúe en la tenencia del inmueble sin que haya existido convención o acuerdo
entre las partes respecto de los nuevos términos de la locación. Además, El
artículo 4 del Decreto 320/2020 dispone el congelamiento del precio de las
locaciones hasta el 30 de septiembre de 2020, y que durante la vigencia de esta
medida (que podrá ser prorrogada por el Gobierno), se deberá abonar el precio
de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.
[4] Garrido y Zago nos señalan que es
evidente que el consentimiento en el momento de la celebración del contrato es
elemento esencial para la existencia del acuerdo que reglará como la ley misma
la actuación posterior de las partes [Garrido, Roque Fortunato – Zago, Jorge
Alberto, Contratos civiles y comerciales, parte general, Ed. Universidad, Bs.
As., 1995, pág. 96].
[5] Spota, Alberto O., Instituciones de
derecho civil – Contratos, Volumen 1, pág. 235.
[6]
El Código Civil y Comercial dispone que aquel acto que no se otorgue en la
forma exigida por la ley no queda concluido como tal mientras no se haya
otorgado el instrumento previsto, pero vale como acto en el que las partes se
han obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella se exija
bajo sanción de nulidad (art. 285).
[7] Según el art. 287 CCC los instrumentos particulares
pueden estar firmados o no. Si lo están, se llaman instrumentos privados. Si no
lo están, se los denomina instrumentos particulares no firmados; esta categoría
comprende todo escrito no firmado, entre otros, los impresos, los registros
visuales o auditivos de cosas o hechos y, cualquiera que sea el medio empleado,
los registros de la palabra y de información.
[8] Entendido como
cualquier material en cuya superficie se registra información, como el papel,
la cinta de video o el disco compacto (Conf. Diccionario de la Lengua Española,
Edición del Tricentenario, www.rae.es).
[9] Según el art.
288 CCC, debe
consistir en el nombre del firmante o en un signo.
[10] Santos
Cifuentes, Elementos de derecho civil – Parte General, Ed. Astrea, Bs. As.
1992, págs. 285/286.
[11] Santos Cifuentes, Elementos de derecho
civil – Parte General, Ed. Astrea, Bs. As. 1992, pág. 286.
[12] Conf. Salas-Trigo Represas-López Mesa,
"Código Civil anotado", Tº 4-A, Ed. Desalma, pág. 392.
[13] Spota, Alberto O., Instituciones de
derecho civil – Contratos, Volumen 1, págs. 258 y 259.
[14] Cfr. VON
TUHR, A., Tratado de las obligaciones, T. I, Ed. Reus, Madrid, 1999, pág. 134;
BROX, Hans, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 13ª ed., Carl Heymanns,
Colonia, 1989, pág. 86; LACRUZ BERDEJO, José Luis et al., Derecho de obligaciones,
Elementos de Derecho Civil II, Vol. I, 3ª ed., J. M. Bosch Editor, Barcelona,
1994, pág. 395; DÍEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho civil patrimonial,
Vol. I, 5ª ed., Ed. Civitas, Madrid, 1996, pág. 396; ROGEL VIDE, Carlos,
Derecho de obligaciones y contratos, J. M. Bosch Editor, Barcelona, 1997,, pág.
124; LARENZ, Karl, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, actualizado por
Manfred WOLF, 9ª ed., C. H. Beck, Munich, 2004, pág. 554; SCHACK, Haimo, BGB -
Allgemeiner Teil, 11ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág. 55; MEDICUS,
Dieter, Allgemeiner Teil des BGB, 9ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág.
142; y LASARTE, Carlos, Contratos. Principios de Derecho Civil III, 15ª ed.,
Ed. Marcial Pons, Madrid, 2013, pág, pág. 54; todos citados por Jiménez Muñoz,
Francisco Javier, “LA FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL EN EL NUEVO
CÓDIGO Y EL DERECHO COMPARADO”, Publicado en: LA LEY 26/08/2015, 1, LA LEY
2015-D, 1178, Cita Online: AR/DOC/2857/2015.
[15] Jiménez Muñoz, Francisco Javier, “LA
FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL EN EL NUEVO CÓDIGO Y EL DERECHO
COMPARADO”, Publicado en: LA LEY 26/08/2015, 1, LA LEY 2015-D, 1178, Cita
Online: AR/DOC/2857/2015.
[16] Garrido, Roque Fortunato – Zago, Jorge
Alberto, Contratos civiles y comerciales, parte general, Ed. Universidad, Bs.
As., 1995, pág. 102. También: Spota, Alberto O., Instituciones de derecho civil
– Contratos, Volumen 1, pág. 261.
[17] Ovsejevich, El consentimiento: sus
términos”; Buenos Aires, 1971, pág. 286.
[18] Cfr. VON TUHR, A., Tratado de las
obligaciones, T. I, Ed. Reus, Madrid, 1999, pág. 134; BROX, Hans, Allgemeiner
Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 13ª ed., Carl Heymanns, Colonia, 1989, pág.
86; LACRUZ BERDEJO, José Luis et al., Derecho de obligaciones, Elementos de
Derecho Civil II, Vol. I, 3ª ed., J. M. Bosch Editor, Barcelona, 1994, pág.
395; DÍEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho civil patrimonial, Vol. I, 5ª
ed., Ed. Civitas, Madrid, 1996, pág. 396; ROGEL VIDE, Carlos, Derecho de
obligaciones y contratos, J. M. Bosch Editor, Barcelona, 1997,, pág. 124;
LARENZ, Karl, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, actualizado por Manfred
WOLF, 9ª ed., C. H. Beck, Munich, 2004, pág. 554; SCHACK, Haimo, BGB -
Allgemeiner Teil, 11ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág. 55; MEDICUS,
Dieter, Allgemeiner Teil des BGB, 9ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág.
142; y LASARTE, Carlos, Contratos. Principios de Derecho Civil III, 15ª ed.,
Ed. Marcial Pons, Madrid, 2013, pág, pág. 54; todos citados por Jiménez Muñoz, Francisco
Javier, “LA FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL EN EL NUEVO CÓDIGO Y EL
DERECHO COMPARADO”, Publicado en: LA LEY 26/08/2015, 1, LA LEY 2015-D, 1178,
Cita Online: AR/DOC/2857/2015.
[19] Cfr. Spota, Alberto O., Instituciones
de derecho civil – Contratos, Volumen 1, pág. 261.
[20] Cfr. Garrido, Roque Fortunato – Zago,
Jorge Alberto, Contratos civiles y comerciales, parte general, Ed. Universidad,
Bs. As., 1995, pág. 109.
[21]
Art. 974 CCC.
[22]
Art. 726 CCC.
[23] Jalil,
Julián E., “LA RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL”,
Publicado en: RCyS 2019-VII , 3, Cita Online: AR/DOC/396/2019.
[24] Jalil,
Julián E., “LA RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL”,
Publicado en: RCyS 2019-VII , 3, Cita Online: AR/DOC/396/2019.
[25] La oferta debe ir dirigida a alguien
en especial, para que pueda existir aceptación obligatoria (Garrido, Roque
Fortunato – Zago, Jorge Alberto, Contratos civiles y comerciales, parte
general, Ed. Universidad, Bs. As., 1995, pág. 104).
[26] Conf. López Fidanza, Roberto J., La
oferta contractual y las tratativas precontractuales, Revista Jurídica
Argentina La Ley, T. 2000-B, Sec. Doctrina, pág. 1124.
[27] Cfr. Spota, Alberto O., Instituciones
de derecho civil – Contratos, Volumen 1, pág. 273.
[28] Cfr. Spota, Alberto O., Instituciones
de derecho civil – Contratos, Volumen 1, pág. 276.
[29] Conf.
CNCom., sala C, 30/04/2010, "Gómez, María de los Ángeles c. Cordis SA y
otro", LLOnline, AR/ JUR/21725/2010, citado por Jalil, Julián E., en “LA
RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL”, Publicado en:
RCyS 2019-VII , 3, Cita Online: AR/DOC/396/2019.
[30]
Conf. Art. 977 CCC.
[31] Jalil,
Julián E., “LA RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL”,
Publicado en: RCyS 2019-VII , 3, Cita Online: AR/DOC/396/2019.
[32] Cfr. VON
TUHR, A., Tratado de las obligaciones, T. I, Ed. Reus, Madrid, 1999, pág. 134;
BROX, Hans, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 13ª ed., Carl Heymanns,
Colonia, 1989, pág. 86; LACRUZ BERDEJO, José Luis et al., Derecho de obligaciones,
Elementos de Derecho Civil II, Vol. I, 3ª ed., J. M. Bosch Editor, Barcelona,
1994, pág. 395; DÍEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho civil patrimonial,
Vol. I, 5ª ed., Ed. Civitas, Madrid, 1996, pág. 396; ROGEL VIDE, Carlos,
Derecho de obligaciones y contratos, J. M. Bosch Editor, Barcelona, 1997,, pág.
124; LARENZ, Karl, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, actualizado por
Manfred WOLF, 9ª ed., C. H. Beck, Munich, 2004, pág. 554; SCHACK, Haimo, BGB -
Allgemeiner Teil, 11ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág. 55; MEDICUS,
Dieter, Allgemeiner Teil des BGB, 9ª ed., C. F. Müller, Heidelberg, 2006, pág.
142; y LASARTE, Carlos, Contratos. Principios de Derecho Civil III, 15ª ed.,
Ed. Marcial Pons, Madrid, 2013, pág, pág. 54; todos citados por Jiménez Muñoz,
Francisco Javier, “LA FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL EN EL NUEVO
CÓDIGO Y EL DERECHO COMPARADO”, Publicado en: LA LEY 26/08/2015, 1, LA LEY
2015-D, 1178, Cita Online: AR/DOC/2857/2015.
[33] Ovsejevich, El consentimiento: sus
términos”; Buenos Aires, 1971, pág. 294.
[34] Spota, Alberto O., Instituciones de
derecho civil – Contratos, Volumen 1, pág. 281.
[35]
Conf. art. 980 CCC.
[36]
Conf. art. 981 CCC.
[37] Art. 979 CCC.
[38]
La expresión “lisa y llana” refiere a un negocio que no tiene dificultad (Conf.
Diccionario de la Lengua Española, Edición del Tricentenario, www.rae.es).
[39] López
Fidanza, Roberto J., La oferta contractual y las tratativas precontractuales,
Revista Jurídica Argentina La Ley, T. 2000-B, Sec. Doctrina, pág. 1124.
[40] Conf. Valicenti,
Ezequiel, “LA FORMACIÓN PROGRESIVA DEL CONTRATO: MODIFICACIONES A LA OFERTA,
CONTRAOFERTA Y ACUERDO PARCIAL EN EL NUEVO DERECHO PRIVADO ARGENTINO”,
Publicado en: DJ 09/09/2015, 1, Cita Online: AR/DOC/1527/2015.
[41]
Art. 982 CCC.
[42]
Conf. ALTERINI, Atilio A. "Contratos civiles, comerciales, de consumo.
Teoría General", Buenos Aires, 1998, pág. 289, nº 43.
[43] Conf.
Santarelli, Fulvio G., LA FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL LA OFERTA Y
ACEPTACIÓN, Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Contratos 2015 (febrero), 83, Cita Online: AR/DOC/460/2015.
[44] Art. 979 Código Civil y Comercial:
“Modos de aceptación. Toda declaración o acto del destinatario que revela
conformidad con la oferta constituye aceptación. El silencio importa aceptación
sólo cuando existe el deber de expedirse, el que puede resultar de la voluntad
de las partes, de los usos o de las prácticas que las partes hayan establecido
entre ellas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones
precedentes.”
[45] Ver SANTARELLI, Fulvio G. "El perfeccionamiento del contrato y su
calificación. Contratos, precontratos, acuerdos marco" comentario al fallo
"Olivera, Héctor M. c. ICI Argentina S.A.I.C. (Ex Duperial S.A.I.C.)"
de la CNCom. SalaD del 16/11/2004. LA LEY 2005-B, 855.
[46] Conf.
Santarelli, Fulvio G., LA FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL LA OFERTA Y
ACEPTACIÓN, Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Contratos 2015 (febrero), 83, Cita Online: AR/DOC/460/2015.
[47]
Por ejemplo: Decisión Administrativa N° 429/2020 (B.O. 20/03/20); Decisión Administrativa JGM N° 427/2020 (B.O.
20/03/20), para personal de la 10 Administración Pública Nacional y de otros
organismos del Sector Público Nacional; Disposición 80/2020 de la AFIP (B.O.
20/03/20), que Establece como actividades y servicios esenciales en la
emergencia aquellas acciones de control y fiscalización vinculadas con la
recaudación aduanera, impositiva y de los recursos de la seguridad social, el
control y fiscalización de las personas, mercaderías y medios de transporte en
el ámbito del comercio exterior y las tareas de colaboración con otras
autoridades públicas previstas en el marco del artículo 10 del Decreto N°
260/2020.
