En estas líneas quiero compartir con ustedes una experiencia que recientemente tuve en el Estudio, relativa a un contrato de locación de vivienda, cuya estrategia de solución, tranquilamente, puede hacerse extensiva a otras situaciones contractuales.
Antes de comenzar con el relato, quiero adelantarles que en este caso, tal como en todas las situaciones que se someten a consideración del Estudio, la decisión tuvo su fundamento en tratar de buscar una solución al conflicto que trajo el cliente. El norte no fue acatar, lisa y llanamente, lo que el cliente pretendía como así tampoco iniciar, sin más, las acciones legales que tenía al alcance de la mano. La solución buscada debía ser beneficiosa para ambas partes, no sólo para la parte defendida por mí.
Ambas partes tendrán, pensé, sus razones para no haberse puesto de acuerdo. Por ello, sin contentarme con una sola campana, indagué hasta el más mínimo detalle de la relación, y recién con ésta, pude proponer una alternativa que, a la postre, contentó a todas las partes involucradas.
Los hechos:
Se trató de un cliente que se acercó al Estudio un típico caso de deudas por alquileres atrasados. En este caso, estábamos hablando de más de cuatro meses de atraso en el pago de los cánones. Mi cliente estaba ciertamente ofuscado y cansado de esperar que el inquilino pague el precio del alquiler pactado. Por ello, en la primera cita que tuvimos, me encomendó la gestión de cobro extrajudicial y, si ésta fracasaba, la judicial.
Cumpliendo pues con lo encargado, envié de inmediato las respectivas intimaciones al locatario y a la persona que era garante de todas las obligaciones contractuales. Paralelamente, intenté (con éxito) una comunicación telefónica con ambos. Al hablar con ellos, les adelanté el tenor de la intimación y los motivos que llevaron al propietario a llegar a esa instancia. A renglón seguido, los invité a una reunión personal, a fin de hablar sobre el particular en busca de una solución.
Así fue que hablé con la garantía en primer lugar, quien resultó ser el hijo del inquilino. Éste se comprometió en hablar con su padre, pero en verdad se desentendió del asunto. Luego, tuve una conversación telefónica con el inquilino, quien me adelantó que el tema ya estaba en manos de su abogado, en ese momento de vacaciones.
El locatario, con patrocinio letrado de su abogado, respondió la intimación rechazando la deuda, invocando, además, que el no pago de los alquileres estaba debidamente fundado en su derecho de retención por resultar necesarias una serie de reformas en el inmueble. Asimismo, intimó al propietario al inmediato inicio de las reformas, so pena de hacerlo responsable de los daños y perjuicios causados y de resolver el contrato por culpa del locador.
Ante esta respuesta, pensé en dos alternativas: rechazar la respuesta, tener por resuelto el contrato e iniciar de inmediato la acción judicial, o bien, intentar ir un poco más allá y buscar una solución a la situación.
Así fue que me decidí por la segunda alternativa. Volví a hablar con el inquilino, solicitándole una reunión en su domicilio, para ampliar y aclarar los términos de la carta y para constatar los deterioros sobre el inmueble. Previo a ello, claro, le comenté mi pretensión a mi cliente, quien me apoyo en tal misión.
Al día siguiente, entonces, me apersoné en el domicilio del locatario. Fui atendido muy amablemente por el inquilino, quien me invitó a pasar a constatar el estado de la vivienda. En verdad, había varias refacciones que efectuar en el inmueble, aunque alguna de las pretensiones contenidas en la carta documento no tenían sustento. Esto fue reconocido por el locatario, como así también el hecho de que, en realidad, era plenamente consciente de que estaba “en infracción” al no pagar los alquileres, pero que lo hacía a fin de presionar al propietario para que, aunque sea muy de vez en cuando, efectúe algunos arreglos a la vivienda, para mantener su buen estado. También me confesó que nunca había requerido formalmente esto al propietario y que su real intención era permanecer en la vivienda hasta la finalización del plazo del contrato.
Le hice saber que lo correcto hubiera sido haber efectuado el pertinente reclamo formal al propietario para constituirlo en mora sobre esta obligación para, luego de esto, tener derecho a retener las sumas de los alquileres; no obstante lo cual me comprometí a transmitir sus deseos e intenciones al locador, a fin de arribar a un acuerdo.
Fue entonces cuando trasladé todas estas pretensiones y fundamentos al propietario. Inicialmente, el locador me constriñó a proseguir con las acciones de desalojo y cobro de alquileres por la vía judicial. Pero, insistí para frenar esta decisión. Le comunique, en primer lugar, los costos que tendría el inicio de un juicio (sellados del contrato incluidos) y el tiempo que conllevaría obtener el desalojo y, peor aún, el cobro de lo adeudado. Con esta información, la actitud del propietario ya fue otra.
Por ello, una vez que el ánimo del locador ya había cambiado, me atreví a ofrecer una solución intermedia: le propuse asumir el compromiso de efectuar todas y cada una de las reformas que la inquilina pretendía, a cambio de que el locatario reanude el pago de los alquileres mensuales, con más un importe proporcional de manera mensual equivalente a la deuda atrasada, hasta la finalización del plazo contractual.
Es decir, si el inquilino reanudaba los pagos más un plus adicional como pago prorrateado de la deuda hasta esa fecha, el dueño de la vivienda se obligaba a efectuar las reformas, las cuales, a la postre, quedarían definitivamente incorporadas al inmueble, aumentando, inclusive, el valor de mercado de la vivienda.
El propietario estuvo de acuerdo, y trasladada que fue la oferta al inquilino, éste también la aceptó, con conocimiento y consentimiento de su abogado patrocinante, quien tampoco ofreció impedimento alguno. Así fue entonces como firmamos una adenda al contrato originario, asumiendo ambas partes sus nuevos compromisos: el propietario a hacer las mejoras en el inmueble de manera gradual y el inquilino a abonar los alquileres de manera mensual, regularizando gradualmente la deuda devengada.
Toda esta negociación, desde la visita inicial del cliente al Estudio hasta la firma del anexo al contrato, nos llevó aproximadamente un mes. En este lapso de tiempo, el propietario obtuvo lo que pretendía (el dinero de los alquileres), y el inquilino también consiguió lo que buscaba (las reformas y mejoras al inmueble). Al cabo de ese lapso también fueron abonados los honorarios profesionales por mi gestión
Conclusiones:
Si bien, como dije al comienzo, este es un ejemplo originado en un simple contrato de locación de vivienda, lo interesante del asunto es la modalidad utilizada y la conducta e intención que tuvieron los protagonistas que, claramente, puede hacerse extensiva a la solución de controversias en cualquier tipo de situaciones contractuales.
En un caso, la intención de una de las partes fue manifiesta y clara (cobro de los alquileres adeudados) y en el otro caso, la verdadera intención estuvo oculta y, por cierto, también resultaba justa (mejoras en la vivienda). Sólo fue necesario indagar a fondo la intimidad de la situación. Fue necesario interiorizarse de la realidad de los hechos y de los móviles reales que llevaron a las partes a enfrentarse de esta manera.
Una vez conocida la pretensión de cada parte, mi misión fue únicamente ofrecer alguna alternativa de solución. No necesariamente la única solución será enviar las intimaciones y a renglón seguido iniciar las acciones judiciales. Siempre habrá por lo menos una alternativa más que evite el litigio y sus mayores costos. Siempre habrá, por lo menos, una alternativa que dé solución al conflicto de manera más rápida y económica que la justicia y que beneficie a todas las partes involucradas, incluidos los profesionales actuantes.
Los operadores del derecho deberemos ser creativos y prácticos. No siempre la solución de conflictos nos debe llevar a tribunales, ni tampoco podremos esperar a que sea un Juez quien nos permita conciliar intereses o nos muestre las alternativas de solución de conflictos entre partes. Muchas veces, las soluciones nos las pueden dar nuestros propios clientes o la otra persona involucrada. Sólo deberemos tratar de que las partes nos den a conocer sus motivos y realidades de la manera más transparente. Una vez obtenido ello, la solución al problema estará al alcance de la mano, de una manera rápida y económica a ambas partes.
En conclusión, actuando así, ambas partes serán las vencedoras, porque habrán podido resolver su problema a un bajo costo. Así, también, los propios abogados habremos vencido: obrando de esta manera nosotros también habremos ganado tiempo y dinero.
EBA
Estudio Bilvao Aranda
Crespo 304 – Sunchales
E-mail: facundo.bilvao@yahoo.com.ar
Tel.: 03493-423434
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