El Contrato de Fideicomiso Inmobiliario

El Contrato de Fideicomiso Inmobiliario en la Argentina (Bilvao Aranda, Facundo M., Editorial Abeledo Perrot, Bs. As., 2012)

 Contiene:

* Modelos de contratos

* Supuestos prácticos

* Análisis de casos concretos de posibles inversiones inmobiliarias a pequeña, mediana y gran escala

* Legislación y jurisprudencia argentina y extranjera

Índice temático de la obra:

1. Introducción.

                                               

2. Negocios fiduciarios, Trust y fideicomiso.

2.1. Modelo para armar.

2.2. El negocio fiduciario

2.2.2. Antecedentes históricos de la figura.

2.2.3. Derecho romano.

2.2.4. Derecho anglosajón.

2.2.5. El trust.

3. La figura en el derecho comparado.

3.1. Derecho alemán.

3.2. Derecho francés.

3.3. Derecho italiano.

3.4. Suiza.

3.5. España.

3.6. Japón.

3.7. Liechtenstein.

3.8. Canadá.

4. Su inserción en el derecho latinoamericano.

4.1. El fideicomiso en México.

4.2. El fideicomiso en Panamá.

4.3. El fideicomiso en Costa Rica.

4.4. El fideicomiso en Colombia.

4.5. El fideicomiso en Venezuela.

4.6. El fideicomiso en Chile.

4.7. El fideicomiso en Paraguay.

4.8. El fideicomiso en Brasil.

4.9. El fideicomiso en Uruguay.

4.10. El fideicomiso en Bolivia.

4.11. El fideicomiso en Ecuador.

5. El fideicomiso en Argentina.

5.1. Los negocios fiduciarios en el Código Civil.

5.2. Antecedentes legislativos en Argentina.

5.3.  La ley 24.441.

5.4. Concepto de contrato de fideicomiso.

5.5. Clases.

5.5.1. De garantía.

5.5.2. De administración.

5.5.3. De inversión.

5.5.4. Fideicomiso ordinario.

5.5.5. Fideicomiso financiero.

6. El contrato de fideicomiso inmobiliario.

6.1. Definición.

6.2. Caracteres.

6.2.1. Consensual.

6.2.2. Formal.

6.2.3. No solemne.

6.2.4. Neutro y de confianza.

6.2.5. De tracto sucesivo.

6.2.6. Con plazo determinado.

6.2.7. Intuito personae.

6.2.8. De fuente testamentaria o contractual.

6.2.9. A favor de terceros.

6.2.10. Bilateral.

6.2.11. Nominado.

6.2.12. Escrito.

6.2.13. Con efectos creditorios.

6.3. Elementos.

6.3.1. Fundamentos.

6.3.2. Sujetos.

6.3.2.1. Sujetos primarios necesarios (las partes del contrato).

6.3.2.2. Sujetos primarios eventuales.

6.3.2.3. Sujetos secundarios necesarios.

6.3.2.4. Sujetos secundarios eventuales.

6.3.3. Objeto.

6.3.4. Causa fuente del contrato de fideicomiso inmobiliario.

6.3.5. Forma.

6.3.5.1. El caso de las propuestas de contratos.

6.3.6. Causa fin.

6.4 Ventajas.

6.4.1. Alternativa de financiación.

6.4.2. Negocio de economía real.

6.4.3. Ámbito extrajudicial de resolución de conflictos.

6.4.4. Aislamiento del riesgo.

6.4.5. Abreviación de plazos.

6.4.6. Aceleración de recuperos.

6.4.7. Singularidad y especialidad del proyecto.

6.4.8. Ausencia de historia.

6.4.9. Independencia entre inversores y administradores.

6.4.10. Financiamiento fuera de los balances de inversores y administradores.

6.4.11 Unión de activos con obligaciones.

6.4.12. Reducción de endeudamiento externo.

6.4.13. Administrador del proyecto fuera del negocio.

6.4.14. Interés común en el éxito del emprendimiento.

6.5. Red contractual necesaria en las distintas etapas del proyecto.

6.5.1. Nacimiento del proyecto.

6.5.2. Factibilidad del negocio.

6.5.3. Elección de los co-contratantes.

6.5.4. Proyecto inicial.

6.5.5. Negociación de las condiciones particulares del contrato con los co-contratantes.

6.5.6. Acuerdo de voluntades y comienzo de la ejecución del proyecto.

6.5.7. Inicio de las obras.

6.5.8. Adjudicación de las unidades construidas.

6.5.9. Conclusión del proyecto.

7. Vicisitudes en la vida del contrato de fideicomiso inmobiliario.

7.1. Enunciación de derechos y obligaciones de las partes del contrato de fideicomiso inmobiliario.

7.1.1. Fiduciante, constituyente o fideicomitente.

7.1.2. Fiduciario o fideicomitido.

7.1.3. Beneficiario.

7.1.4. Fideicomisario.

7.2. Posibles abusos y fraudes de algunos de sus protagonistas.

7.3. Su regulación.

7.4. El denominado “Caso Bonesi”.

7.5. Otros antecedentes judiciales de interés para la figura.

7.5.1. Legitimación pasiva en juicio del fideicomiso.

7.5.2. Dominio fiduciario.

7.5.3. Efectos del fideicomiso sobre los bienes fideicomitidos.

7.5.4. Responsabilidad patrimonial propia del fiduciario.

7.5.5. Situación de créditos litigiosos que ingresen al patrimonio.

7.5.6. Diferencia con otras figuras.

7.5.7. Necesidad de inscripción.

7.5.8. Liquidación judicial del patrimonio fideicomitido.

7.5.9. Facultades del fiduciario.

7.5.10. Derechos del beneficiario adquirente de unidades construidas.

7.5.11. Responsabilidad del fiduciario por incumplimiento a sus obligaciones.

7.5.12. Responsabilidad del fiduciario por vicios constructivos.

7.5.13. Responsabilidad del fiduciario por apariencia.

7.5.14. Responsabilidad civil del fiduciario fuera del fideicomiso.

7.5.15. Actuación del fiduciario en el fideicomiso de garantía.

7.5.16. Quiebra del fiduciante en el fideicomiso de garantía.

7.5.17. Defensa de los bienes fideicomitidos.

7.5.18. La responsabilidad del fiduciario y la ley de defensa del consumidor.

7.5.19. Efectos de las ventas ad corpus en los fideicomisos inmobiliarios.

8. Aplicación práctica de los contratos de fideicomiso inmobiliario.

8.1. El primer fideicomiso inmobiliario argentino: El caso del Banco Comercial del Norte.

8.2. La experiencia del Banco Hipotecario Nacional.

8.3. Inserción de la figura en el mercado inmobiliario.

8.4. Algunos supuestos prácticos de fideicomisos inmobiliarios.

8.4.1. Generalidades.

8.4.2. Primer supuesto.

8.4.3. Segundo supuesto.

8.4.4. Tercer supuesto.

8.4.5. Cuarto supuesto.

8.4.6. El denominado fideicomiso financiero inmobiliario.

8.4.7.  Comentarios finales.

8.5. El contrato de fideicomiso inmobiliario y sus ventajas comparativas respecto a otras figuras.

9. Crisis económica o financiera del fideicomiso inmobiliario.

9.1. Las situaciones de crisis y las previsiones contractuales.

9.2. Vías alternativas ante el riesgo de no terminación del proyecto.

9.2.1. Principio general.

9.2.2. Personas facultadas para solicitarlos.

9.2.3. Forma de la solicitud y de instrumentación de las variaciones al proyecto:

9.2.4. Asambleas.

9.2.5. Mecanismos de salvataje.

9.2.5.1. Aportes adicionales.

9.2.5.2. Variación de los precios, cantidades o dimensiones de las futuras unidades.

9.2.5.3. Pagos adelantados de los precios de venta de las unidades.

9.2.5.4. Acuerdos con acreedores. Renegociación, refinanciación y reestructuraciones de deudas.

9.2.5.5. Contratación de seguros o creación de fondos especiales.

9.2.5.6. Minuciosa ingeniería financiera del proyecto.

9.2.5.7. Cláusulas sancionatorias, conminatorias y  aleccionadoras.

9.2.5.8. La situación en fideicomisos financieros inmobiliarios. El “Riesgo Completion”.

9.2.5.9. A modo de síntesis.

10. La liquidación del fideicomiso inmobiliario.

10.1. El artículo 16 de la ley 24.441.

10.2. La subsidiariedad de las normas concursales.

10.3. El fideicomiso y la tendencia a desjudicializar las situaciones de crisis.

11. Breves consideraciones sobre las implicancias impositivas del contrato de fideicomiso inmobiliario.

11.1. Generalidades.

11.2. Impuesto a las ganancias.

11.3. Impuesto al valor agregado.

11.4. Impuesto de sellos.

11.5. Impuesto a los ingresos brutos.

11.6. Impuesto sobre los bienes personales.

12.  Modelos.

12.1 Propuesta de servicios profesionales.

12.2. Carta de intención.

12.3. Minuta o Precontrato.

12.4. Propuesta de contrato de fideicomiso inmobiliario para la construcción de un barrio privado.

12.5. Contrato de fideicomiso de garantía.

13. Apéndice jurisprudencial.

13.1. Sobre los negocios fiduciarios.

13.1.1. Definición.

13.1.2. Carácter y forma.

13.1.3. Efectos.

13.1.4. Jurisprudencia extranjera.

13.1.4.1. Definición.

13.1.4.2. Tipicidad.

13.1.4.3. Efectos.

13.2. Sobre el contrato de fideicomiso.

13.2.1. Definición.

13.2.2. Formación.

13.2.3. Efectos.

13.2.4. Jurisprudencia extranjera.

13.2.4.1. Definición.

13.2.4.2. Calificación.

13.2.4.3. Efectos.

13.3. Sobre las partes intervinientes.

13.4. Sobre el objeto y causa del contrato de fideicomiso.

13.4.1. Situación de créditos litigiosos que ingresen al patrimonio.

13.4.2. Jurisprudencia extranjera.

13.5. Sobre el dominio fiduciario.

13.5.1. Sobre tercerías y la prioridad del acreedor embargante.

13.6. Comparación con otras figuras.

13.6.1. Jurisprudencia extranjera.

13.7.  Sobre la legitimación en juicio.

13.7.1. Jurisprudencia extranjera.

13.8. Sobre la responsabilidad patrimonial propia del fiduciario.

13.8.1. Jurisprudencia extranjera.

13.9. Sobre la necesidad de inscripción.

13.10. Sobre los derechos y obligaciones del fiduciario.

13.10.1. Jurisprudencia extranjera.

13.11. Sobre la responsabilidad del fiduciario por incumplimiento a sus obligaciones.

13.12. Sobre la responsabilidad del fiduciario por vicios constructivos.

13.13. Sobre la responsabilidad del fiduciario por apariencia.

13.14. Sobre la responsabilidad civil del fiduciario fuera del fideicomiso.

13.15. Sobre la actuación del fiduciario en el fideicomiso de garantía.

13.16. Sobre la quiebra del fiduciante en el fideicomiso de garantía.

13.17. Sobre los derechos y obligaciones del beneficiario adquirente de unidades construidas.

13.17.1.  Jurisprudencia extranjera.

13.18.  Sobre la defensa de los bienes fideicomitidos.

13.18.1. Jurisprudencia extranjera.

13.19. Sobre la responsabilidad del fiduciario y la ley de defensa del consumidor.

13.20. Sobre los efectos de las ventas ad corpus en los fideicomisos inmobiliarios.

13.21. Sobre la liquidación judicial del patrimonio fideicomitido.

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