Se
trata del caso “Altos de los Polvorines
S.A. c/Castaño, Mariana s/ejecutivo” – CNCOM – 13/10/2016 (Cita: elDial.com -
AA9A2E), en el que la accionante manifestó ser una sociedad anónima que
tiene por objeto el dominio y administración de espacios comunes. El tribunal
concluyó que -como el emprendimiento no se constituyó bajo las disposiciones
que regulan el derecho real de propiedad horizontal, no puede invocar las prerrogativas
que emanan de tal régimen.
El
Dr. Facundo M. Bilvao Aranda, abogado nacido en la ciudad de Villaguay (Entre
Ríos) y radicado en la ciudad de Sunchales (Santa Fe) desde el año 2003, en su
artículo “Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los
countries y otros emprendimientos urbanísticos en el Código Civil y Comercial”
(Publicado en: DJ 13/07/2016, 1 • RCCyC 2016 (julio), 29, cita Online:
AR/DOC/1188/2016; citado en el fallo anotado), había destacado ya que en el
nuevo Código Civil y Comercial no se ha previsto expresamente cuál sería la sanción
o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen. Siguiendo
tal lineamiento, los Señores Jueces de la Sala C entendieron razonable que la
consecuencia habría de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que
se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento
fue sometido.
El
caso:
Antes
de que entrara a regir el nuevo Código Civil, que estableció un nuevo régimen para
los “conjuntos inmobiliarios”, en la causa “Barrio Cerrado los Pilares c/
Álvarez, Vicente s/ Ejecutivo” la Sala C de Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Comercial, había resuelto que no correspondía otorgarle fuerza ejecutiva al
certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo. En ese
precedente la Cámara concluyó que el pedido no era procedente por la ausencia
de disposiciones nacionales o locales que le asignaran fuerza ejecutiva al
certificado de deuda, algo que no podía suplirse por el camino de la analogía.
Estando
ahora vigente el Código Civil y Comercial desde agosto de 2015, otro country
propició que se cambiara dicho criterio, pero su pretensión también fue rechazada.
En
este nuevo caso, la Excma. Cámara mantuvo su punto de vista, por mayoría. Los
jueces Julia Villanueva y Eduardo Machín –con la disidencia de Juan Garibotto–
detallaron en su sentencia cómo operan las modificaciones legislativas con relación
al instituto del derecho privado denominado “conjunto inmobiliario”. A tales
efectos, recordaron que bajo la vigencia de la ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal
no existía duda de que el complejo sometido a ese régimen estaba habilitado
para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas. “Ese mismo
sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el
código de fondo”, precisaron.
En
esa línea, la Alzada señaló que el artículo 2037 del CCC reconoce la propiedad
horizontal como un derecho real y el 2048 CCC, en su última parte, también admite
la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de expensas.
Recordemos
que el art. 2037 del CCC dispone que “La propiedad horizontal es el derecho
real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes
y conforman un todo no escindible”. Por su parte, el art. 2048, ubicado dentro
del capítulo dedicado a los derechos y obligaciones de los propietarios, señala
que “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación
y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas
comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado
las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes
de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o
por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por
las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros. Debe también pagar
las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.”
De
tal manera, el fallo detalló que -si bien el nuevo ordenamiento somete a los conjuntos
inmobiliarios a las normas que rigen a la propiedad horizontal- hay modificaciones
particulares para esa clase de urbanizaciones. En tal sentido, los jueces de la
Sala C detallaron que esa regulación implica el cumplimiento de los recaudos específicos
para la constitución del derecho real, como la inscripción registral del
reglamento y todo lo referido a sus elementos, contenido y adquisición.
Como
en el caso el club de campo demandante manifestó ser una sociedad anónima que
tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen
de expensas, el tribunal concluyó que, como no se constituyó bajo las disposiciones
que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”, no puede
invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo de instituto.
“Pretender
el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un
complejo que no se ha adecuado a su tipología, implicaría soslayar las reglas
de estructura (que son de orden público) que rigen la materia”, estimaron los
jueces.
En
base a ello, el fallo concluyó que al no estar acreditado el cumplimiento de
aquella adecuación, la actora no tiene derecho a reclamar ejecutivamente su cobro,
toda vez que, como se señaló, tal posibilidad es un beneficio derivado de la
configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste.
A
continuación, se transcribe el texto completo del fallo anotado (Fuente: Diario
Judicial -http://www.diariojudicial.com/nota/76501-):
ALTOS
DE LOS POLVORINES S.A. c/ CASTAÑO, MARIANA s/EJECUTIVO Expediente N°
10174/2016/CA1 Juzgado N° 21 Secretaría N° 42 Buenos Aires, 13 de octubre de
2016. Y VISTOS: I. Viene apelada la resolución de fs. 71/73, por medio de la
cual el Sr. juez de primera instancia rechazó la ejecución intentada por Altos
de los Polvorines S.A. II. El recurso fue interpuesto a fs. 74, y se encuentra
fundado con el memorial de fs. 76/77. III. Con fecha 04/05/15 esta Cámara en
pleno resolvió en los autos “Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan
Alfonso s/ ejecutivo” –según temperamento que, si bien no es obligatorio, es compartido
por esta Sala-, que “No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado
de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado” (sic). En
muy apretada síntesis, el argumento medular sobre el que fincó la aludida
solución, estuvo dado en la ausencia de disposición legal nacional o local que
asignara fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas correspondientes
a clubes de campo y barrios cerrados; y en la imposibilidad de sortear tal
óbice mediante el arbitrio de recurrir a la analogía (ver voto impersonal de
mayoría). De su lado, el recurrente sostiene que con motivo de la entrada en
vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aquella interpretación de
las cosas debe entenderse superada. No se comparte ese temperamento. Cabe
recordar que bajo la vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal, no
existía duda de que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado
para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de
la autorización contenida en el art. 524 del código procesal. Ese mismo sistema
debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de
fondo, donde tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real
(art. 2037), reconoce también en su marco la posibilidad de acudir a la vía
ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 último
párrafo). Asimismo el código civil y comercial somete a los conjuntos
inmobiliarios –en lo que aquí interesa, clubes de campo, barrios cerrados o
privados- a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con
las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones.
Sometimiento que, naturalmente, hace también al cumplimiento de los recaudos
específicos para la constitución misma del derecho real (v.gr, inscripción en
el registro inmobiliario del reglamento de propiedad horizontal – art. 2038-),
desde que al tener una estructura legal, todo lo referente a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción se encuentra regulado por la ley (José M. Curá, “Código civil y
comercial comentado”, T. V, pág. 483, edit. La Ley, 2014). El código estableció
que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de
propiedad horizontal especial (Ricardo L. Lorenzetti, “Código civil y comercial
comentado”, T. IX, pág. 597, Rubinzal – Culzoni, 2015). De ello se deriva
entonces que, en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las
disposiciones que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”,
no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo. ¿Y qué
sucede con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido
como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y derechos
personales? Sobre ellos, el último párrafo del art. 2075 dispone el deber de
adecuación a las previsiones normativas que regula “ese” derecho real –el del conjunto
inmobiliario- que, como se señaló ut supra, dispone el sometimiento a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal. Es verdad que no se ha
previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de
la no adecuación al régimen, omisión que también ha sido destacada por algunos
autores (Bilvao Aranda Facundo, “Propiedad horizontal y conjuntos
inmobiliarios: regulación de los countries y otros emprendimientos urbanísticos
en el Código Civil y Comercial”, Publicado en: DJ 13/07/2016 , 1 • RCCyC 2016
(julio) , 29, cita Online: AR/DOC/1188/2016). No obstante, parece razonable que
la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que
se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el
emprendimiento fue sometido. En tal sentido, ha sido dicho con referencia a esa
falta de adecuación, que el respeto al derecho de propiedad incorporado al
patrimonio de los particulares y al status quo imperante determina que tales
conjuntos inmobiliarios seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido
inicialmente (Julio C. Rivera – Graciela Medina, “Código civil y comercial
comentado”, T. V, pág. 617, La Ley, 2014; en similar sentido, Jorge H.
Alterini, “Código civil y comercial. Tratado exegético”, T. X, pág. 31, edit.
La Ley2015). Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un
derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría
tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que
rigen la materia (art. 1884). En ese contexto, siendo que no se encuentra
acreditado el cumplimiento de aquella adecuación, y dado que la demandante
manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y
administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste
derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que, como se señaló, tal
posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real
que, por lo dicho, no le asiste. IV. Por ello se RESUELVE: a) rechazar el
recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida; b) sin
costas de Alzada por no haber mediado contradictorio. Notifíquese por
Secretaría. Oportunamente, cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4°
de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del
21.5.2013. Hecho, devuélvase al Juzgado de primera instancia.
Fdo.:
EDUARDO R. MACHIN; JULIA VILLANUEVA; JUAN R. GARIBOTTO (EN DISIDENCIA); MANUEL
R. TRUEBA PROSECRETARIO DE CÁMARA.
EN
DISIDENCIA: Y VISTOS: Por los motivos expuestos en el voto impersonal de
minoría dictado en los autos “Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente
Juan Alfonso s/ ejecutivo” del 04/05/15; al cual adherí, y a cuyos fundamentos
me remito por evidentes razones de brevedad, corresponde hacer lugar al recurso
de apelación interpuesto y revocar la resolución impugnada. Así se decide. JUAN
R. GARIBOTTO MANUEL R. TRUEBA PROSECRETARIO DE CÁMARA.
