La Sala C de la Cámara de Apelaciones en lo Comercial de Buenos Aires cita artículo de Abogado de Sunchales para fundar su fallo

 

Se trata del caso “Altos de los Polvorines S.A. c/Castaño, Mariana s/ejecutivo” – CNCOM – 13/10/2016 (Cita: elDial.com - AA9A2E), en el que la accionante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de espacios comunes. El tribunal concluyó que -como el emprendimiento no se constituyó bajo las disposiciones que regulan el derecho real de propiedad horizontal, no puede invocar las prerrogativas que emanan de tal régimen.

El Dr. Facundo M. Bilvao Aranda, abogado nacido en la ciudad de Villaguay (Entre Ríos) y radicado en la ciudad de Sunchales (Santa Fe) desde el año 2003, en su artículo “Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los countries y otros emprendimientos urbanísticos en el Código Civil y Comercial” (Publicado en: DJ 13/07/2016, 1 • RCCyC 2016 (julio), 29, cita Online: AR/DOC/1188/2016; citado en el fallo anotado), había destacado ya que en el nuevo Código Civil y Comercial no se ha previsto expresamente cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen. Siguiendo tal lineamiento, los Señores Jueces de la Sala C entendieron razonable que la consecuencia habría de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido.

El caso:

Antes de que entrara a regir el nuevo Código Civil, que estableció un nuevo régimen para los “conjuntos inmobiliarios”, en la causa “Barrio Cerrado los Pilares c/ Álvarez, Vicente s/ Ejecutivo” la Sala C de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, había resuelto que no correspondía otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo. En ese precedente la Cámara concluyó que el pedido no era procedente por la ausencia de disposiciones nacionales o locales que le asignaran fuerza ejecutiva al certificado de deuda, algo que no podía suplirse por el camino de la analogía.

Estando ahora vigente el Código Civil y Comercial desde agosto de 2015, otro country propició que se cambiara dicho criterio, pero su pretensión también fue rechazada.

En este nuevo caso, la Excma. Cámara mantuvo su punto de vista, por mayoría. Los jueces Julia Villanueva y Eduardo Machín –con la disidencia de Juan Garibotto– detallaron en su sentencia cómo operan las modificaciones legislativas con relación al instituto del derecho privado denominado “conjunto inmobiliario”. A tales efectos, recordaron que bajo la vigencia de la ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal no existía duda de que el complejo sometido a ese régimen estaba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas. “Ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo”, precisaron.

En esa línea, la Alzada señaló que el artículo 2037 del CCC reconoce la propiedad horizontal como un derecho real y el 2048 CCC, en su última parte, también admite la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de expensas.

Recordemos que el art. 2037 del CCC dispone que “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. Por su parte, el art. 2048, ubicado dentro del capítulo dedicado a los derechos y obligaciones de los propietarios, señala que “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.  Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.”

De tal manera, el fallo detalló que -si bien el nuevo ordenamiento somete a los conjuntos inmobiliarios a las normas que rigen a la propiedad horizontal- hay modificaciones particulares para esa clase de urbanizaciones. En tal sentido, los jueces de la Sala C detallaron que esa regulación implica el cumplimiento de los recaudos específicos para la constitución del derecho real, como la inscripción registral del reglamento y todo lo referido a sus elementos, contenido y adquisición.

Como en el caso el club de campo demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, el tribunal concluyó que, como no se constituyó bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”, no puede invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo de instituto.

“Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, implicaría soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia”, estimaron los jueces.

En base a ello, el fallo concluyó que al no estar acreditado el cumplimiento de aquella adecuación, la actora no tiene derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que, como se señaló, tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste.

A continuación, se transcribe el texto completo del fallo anotado (Fuente: Diario Judicial -http://www.diariojudicial.com/nota/76501-):

ALTOS DE LOS POLVORINES S.A. c/ CASTAÑO, MARIANA s/EJECUTIVO Expediente N° 10174/2016/CA1 Juzgado N° 21 Secretaría N° 42 Buenos Aires, 13 de octubre de 2016. Y VISTOS: I. Viene apelada la resolución de fs. 71/73, por medio de la cual el Sr. juez de primera instancia rechazó la ejecución intentada por Altos de los Polvorines S.A. II. El recurso fue interpuesto a fs. 74, y se encuentra fundado con el memorial de fs. 76/77. III. Con fecha 04/05/15 esta Cámara en pleno resolvió en los autos “Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” –según temperamento que, si bien no es obligatorio, es compartido por esta Sala-, que “No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado” (sic). En muy apretada síntesis, el argumento medular sobre el que fincó la aludida solución, estuvo dado en la ausencia de disposición legal nacional o local que asignara fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas correspondientes a clubes de campo y barrios cerrados; y en la imposibilidad de sortear tal óbice mediante el arbitrio de recurrir a la analogía (ver voto impersonal de mayoría). De su lado, el recurrente sostiene que con motivo de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aquella interpretación de las cosas debe entenderse superada. No se comparte ese temperamento. Cabe recordar que bajo la vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal, no existía duda de que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del código procesal. Ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo, donde tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real (art. 2037), reconoce también en su marco la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 último párrafo). Asimismo el código civil y comercial somete a los conjuntos inmobiliarios –en lo que aquí interesa, clubes de campo, barrios cerrados o privados- a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones. Sometimiento que, naturalmente, hace también al cumplimiento de los recaudos específicos para la constitución misma del derecho real (v.gr, inscripción en el registro inmobiliario del reglamento de propiedad horizontal – art. 2038-), desde que al tener una estructura legal, todo lo referente a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción se encuentra regulado por la ley (José M. Curá, “Código civil y comercial comentado”, T. V, pág. 483, edit. La Ley, 2014). El código estableció que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial (Ricardo L. Lorenzetti, “Código civil y comercial comentado”, T. IX, pág. 597, Rubinzal – Culzoni, 2015). De ello se deriva entonces que, en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”, no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo. ¿Y qué sucede con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y derechos personales? Sobre ellos, el último párrafo del art. 2075 dispone el deber de adecuación a las previsiones normativas que regula “ese” derecho real –el del conjunto inmobiliario- que, como se señaló ut supra, dispone el sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. Es verdad que no se ha previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen, omisión que también ha sido destacada por algunos autores (Bilvao Aranda Facundo, “Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los countries y otros emprendimientos urbanísticos en el Código Civil y Comercial”, Publicado en: DJ 13/07/2016 , 1 • RCCyC 2016 (julio) , 29, cita Online: AR/DOC/1188/2016). No obstante, parece razonable que la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido. En tal sentido, ha sido dicho con referencia a esa falta de adecuación, que el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determina que tales conjuntos inmobiliarios seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente (Julio C. Rivera – Graciela Medina, “Código civil y comercial comentado”, T. V, pág. 617, La Ley, 2014; en similar sentido, Jorge H. Alterini, “Código civil y comercial. Tratado exegético”, T. X, pág. 31, edit. La Ley2015). Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art. 1884). En ese contexto, siendo que no se encuentra acreditado el cumplimiento de aquella adecuación, y dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que, como se señaló, tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste. IV. Por ello se RESUELVE: a) rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida; b) sin costas de Alzada por no haber mediado contradictorio. Notifíquese por Secretaría. Oportunamente, cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4° de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013. Hecho, devuélvase al Juzgado de primera instancia.

Fdo.: EDUARDO R. MACHIN; JULIA VILLANUEVA; JUAN R. GARIBOTTO (EN DISIDENCIA); MANUEL R. TRUEBA PROSECRETARIO DE CÁMARA.

EN DISIDENCIA: Y VISTOS: Por los motivos expuestos en el voto impersonal de minoría dictado en los autos “Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” del 04/05/15; al cual adherí, y a cuyos fundamentos me remito por evidentes razones de brevedad, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto y revocar la resolución impugnada. Así se decide. JUAN R. GARIBOTTO MANUEL R. TRUEBA PROSECRETARIO DE CÁMARA.