Por Facundo M. Bilvao Aranda[1]
El domingo 29 de marzo de 2020 fue publicado en el Boletín Oficial de la
Nación el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020; norma de orden público[2],
sancionada en el
marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal,
administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social
establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria
dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el
Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.
Ya antes de nacer la norma ya había sigo materia de opiniones en los
medios de comunicación, tanto por expertos en la materia como por el público en
general, todos y cada uno de ellos deseosos de un poco de certidumbre en el
medio de este escenario inédito que nos toca vivir.
En apretada síntesis, el Decreto viene a dar no solo una respuesta sino
también cierto grado de justicia y razonabilidad a todas las partes
involucradas; sin perjuicio de contener, a mi modo de ver, algunas
deficiencias, varios excesos y ciertas lagunas. Veamos entonces uno a uno los
distintos supuestos previstos en la flamante legislación de emergencia.
Plazo de vigencia de la norma de emergencia en materia
de alquileres:
La norma alcanza a los contratos de locación vigentes o en ejecución al
mes de marzo de 2020 y cuyo vencimiento opere desde el día 20 de marzo hasta el
30 de septiembre de 2020 inclusive.
El mismo decreto aclara que el plazo establecido podrá ser prorrogado[3].
Contratos comprendidos:
De acuerdo a lo dispuesto en el
art. 9 del Decreto, las medidas excepcionales dispuestas se aplicarán a los
siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a
vivienda única (urbana o rural).
2. De habitaciones destinadas a
vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos
similares.
3. De inmuebles destinados a
actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales
destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones
agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por
personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de
servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por
profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por
Micro, Pequeñas y Medianas Empresas destinados a la prestación de servicios, al
comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por
Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES[4].
Apunto aquí una primera crítica a la norma, ya que centra la regulación atendiendo al objeto de las locaciones y no al carácter o calidad del locatario; sujeto a quien en principio tendería a proteger si tenemos en cuenta, incluso, los exactos términos plasmados en los considerandos de la norma[5].
Así, el Señor Presidente de la
República remarcó en sus consideraciones preliminares al Decreto que,
precisamente, la emergencia pública en materia sanitaria, con sus consecuencias
económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de
locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos
estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la
actual. Incluso, en los considerandos se enfatiza que “muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales,
industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus
ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción
en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar
todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para
costear su alimentación, su salud y su vivienda”; agregando que “…ante estas situaciones, muchos locatarios
y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos
contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo
de la vivienda en la cual residen...”
Aunque no lo expresa
textualmente, tales consideraciones parecen tener claro que quienes sufrirán
las mayores contingencias económicas de esta pandemia son los trabajadores
independientes, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos
empresarios que deben cumplir con el aislamiento social preventivo y
obligatorio no exceptuados por el art. 6 del decreto 297/2020 y demás nomas complementarias,
ampliatorias y aclaratorias. Ello, pues resulta claro que, por ejemplo, un
trabajador asalariado, del sector público o privado, no sufrirá en lo inmediato
consecuencia alguna en sus ingresos habituales, puesto que gozan de un blindaje
en sus remuneraciones[6], y,
en cambio, los monotributistas, profesionales, autónomos, empresarios y
comerciantes no excluidos del aislamiento obligatorio sí tendrán serios
inconvenientes económicos inmediatos y financieros en el mediano plazo derivados
de la imposibilidad de prestar sus servicios normales y habituales.
En tal entendimiento, soy de la
idea de que la norma dispuesta por el Decreto 320/2020 hubiese resultado
estrictamente justa y equitativa si resultaba de aplicación únicamente a los
contratos de locación en los que los locatarios revistan tal carácter de
damnificados directos del aislamiento social preventivo y obligatorio.
Aplicar estas medidas extraordinarias
a todos los alquileres detallados en el art. 9 del Decreto sin distinguir el
carácter que reviste la parte locataria implica, a mi modo de ver, una
exagerada extensión de la excepcionalidad que pretende regular.
No se escapa a esta opinión el hecho
de que la situación económica general es crítica desde hace varios meses y que las
condiciones sociales imperantes en nuestro país son dramáticas. Tampoco
desconozco que es realmente incierto el escenario que enfrentaremos el día
después de la pandemia en relación a las posibilidades de todos los ciudadanos de
buscar y hallar una nueva vivienda, siendo éste un bien jurídico amparado por
diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por la
República Argentina.
Sin embargo, cual norma de
excepción que es, creo que debería haber pretendido un alcance más restringido
y limitado solamente a aquella parte de la población que realmente sufre las
consecuencias directas de la pandemia.
Exclusiones:
El art. 11 del Decreto excluye
de la aplicación del mismo a los contratos de arrendamiento y aparcería rural
contemplados en la Ley Nº 13.246, salvo que se traten de inmuebles rurales
destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones
agropecuarias[7].
También están excluidos de la
aplicación del Decreto los contratos de locación temporarios previstos en el
artículo 1199 del CCC[8].
Prórroga automática de los contratos:
El art. 3 del Decreto establece que se prorrogarán hasta el día 30 de septiembre
de 2020 la vigencia de los contratos de locación antes detallados cuyo
vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del
inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.
La prórroga automática también
se aplicará a los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de
septiembre de 2020.
Esta prórroga también alcanza a los contratos ya vencidos en los que el
locatario continúe en la tenencia del inmueble sin que haya existido convención
o acuerdo entre las partes respecto de los nuevos términos de la locación. En
estos casos, y de acuerdo a lo que dispone el art. 1218 del CCC, la locación
continúa en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes
dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
El DNU 320/2020 otorga un derecho a la parte locataria de optar por mantener la fecha
del vencimiento pactado originariamente por las partes o por prorrogar dicho
plazo por un término menor o plazo anterior al 30 de septiembre de 2020.
Cualquiera sea la opción elegida,
el locatario deberá notificarla al locador en forma fehaciente con antelación
suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días[9] de
anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
Fiadores,
garantes y codeudores:
En todos los casos, la
extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de
las obligaciones de la parte fiadora, sin que sea necesario u obligatorio
contar con el consentimiento y firma del fiador.
Basados en los principios
generales del derecho aplicables al caso (art. 9, 10, 961 y cc. del Código
Civil y Comercial[10]),
será recomendable que la parte locataria anticipe e informe su decisión a los
garantes, fiadores y codeudores firmantes de cada contrato. Sin perjuicio de
ello, luego de recibida la comunicación respectiva, será recomendable que el
locador o el corredor que administre la propiedad cumpla con tal notificación a
todos los efectos legales.
Además, durante el plazo de la
prórroga opcional del contrato[11],
no será de aplicación el artículo 1225 del Código Civil y Comercial ni las
causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del
Código Civil y Comercial de la Nación[12].
Este artículo 1225 del CCC
prevé que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del
plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del
inmueble locado, y exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en
la renovación o prórroga expresa o tácita una vez vencido el plazo del contrato
de locación, declarando como “nula” a toda disposición anticipada que extienda
la fianza del contrato de locación original. Pues bien, la aplicación de esta
norma establecida en el CCC (también de orden público) se ve desplazada por imperio
del Decreto 320/2020.
Congelamiento de los precios de los alquileres:
El artículo 4 del Decreto
320/2020 dispone el congelamiento del precio de las locaciones hasta el 30 de
septiembre de 2020. Durante la vigencia de esta medida (que podrá ser
prorrogada por el Gobierno[13]),
se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de
2020.
El precio de la locación a los
valores vigentes al mes de marzo de 2020 se mantendrá congelado aun en los
casos de aquellos contratos en que las partes acordaron un precio total del
contrato y cánones locativos escalonados; es decir en aquellos casos en los que
técnicamente no existe un “aumento” del precio del alquiler, pues en tales
supuestos el precio del alquiler ya estaba fijado de antemano y lo que se suele
acordar entre locador y locatario es la modalidad de pago de ese precio convenido
inicialmente por todo el período locativo.
No podríamos pretender que una norma de esta naturaleza regule todas y
cada una de las situaciones posibles, por ello me permito ahondar en una
situación no prevista expresamente en el Decreto. Tal, por ejemplo, aquellos
casos de contratos de locación ya vencidos con anterioridad al 20 de marzo de
2020 en los que el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin que se
haya firmado un nuevo contrato de locación y en donde las partes ya han
acordado verbalmente un nuevo precio de la locación, el cual incluso ya pudo
haber sido pagado en los primeros días del mes de marzo.
En estos supuestos, y a pesar de no existir un contrato firmado entiendo
lógico que, al existir ya convención o acuerdo entre las partes (reitero,
acordada en forma verbal o electrónica, vía e-mail, por ejemplo), extendiendo
el espíritu de la regulación de emergencia al caso planteado, las partes
deberán congelar el precio de la locación abonado en el mes de marzo hasta el
30/09/2020, tal como se dispone para los contratos de locación de
inmuebles contemplados en el artículo 9 del Decreto.
Luego, y a excepción del precio
del alquiler, todas las demás prestaciones de pago periódico asumidas
convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por
las partes, entre ellas el pago de impuestos, servicios y expensas.
Claramente, esta norma referente al congelamiento de precios de
alquileres trae aparejada una contingencia negativa para los locadores que
habían previsto un aumento escalonado del precio de los alquileres o que tenían
previsto actualizar el precio de las locaciones a partir de los vencimientos de
los plazos originariamente pactados.
En este escenario, el artículo 6 del DNU 320/2020 solo prevé una
solución en relación a las diferencias
que resultaren entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda
pagar por la aplicación del congelamiento (precio vigente al mes de marzo de
2020).
Estas diferencias en el precio
podrán ser abonada por el inquilino en cuotas, que podrán pactarse libremente
entre las partes entre un mínimo de tres y un máximo de seis cuotas mensuales,
iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha
del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de
octubre del corriente año, y junto con éste. Las restantes cuotas vencerán en
el mismo día de los meses siguientes.
La norma aclara que este
procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de
aplicación aun cuando, entre el 29 de marzo y el 30 de septiembre, hubiere
operado el vencimiento del contrato.
A esta especie de diferimiento
del pago de los mayores precios de la locación no podrán aplicarse intereses
moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en
el contrato. He aquí otro efecto perjudicial para los locadores y beneficioso
para los inquilinos. También se ven perjudicados los administradores de los
inmuebles que perciben una comisión por tales servicios de administración equivalente
a un porcentaje del precio de la locación.
Sin perjuicio de esta regla
dispuesta por la norma, las partes podrán pactar una forma de pago distinta,
aunque cualquier variante en los pagos que acuerden las partes no podrá ser más
gravosa para la parte locataria que la establecida en el Decreto 320/2020.
Además, es importante destacar
que las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total
cancelación, es decir, hasta la total e íntegra cancelación del plan de pago en
cuotas acordado entre locador y locatario.
Empero, debo remarcar que nada
impediría a que el locatario decida libremente pagar los mayores valores
locativos en el tiempo y forma convenidos en el contrato a fin de evitarse esa
contingencia y mayor costo a partir del mes de octubre de 2020. Aquí la opción
está en cabeza del inquilino y no le está prohibido que decida voluntariamente pagar
en los plazos y por los precios originariamente previstos si así decidiera
hacerlo en base a una simple decisión financiera que le resulte más conveniente.
Lo que está prohibido es su imposición de pago por parte del locador. En este punto, y atendiendo a la naturaleza de las normas del Decreto, lo recomendable es que el locatario extienda un instrumento escrito en el cual refleje su expresa voluntad de pagar en los términos convenidos originariamente, a pesar de haber recibido de parte de la inmobiliaria información suficiente de los alcances del Decreto 320/2020, el cual es una norma de orden público conforme lo dispone su art. 14. Creemos que de esta manera quedaría salvaguardada la responsabilidad profesional del corredor o inmobiliaria que interviene en la administración del inmueble en el supuesto en el que el locatario se arrepienta del pago efectuado contradiciendo las disposiciones del Decreto 320/2020 (el art. 6° dispone expresamente que la diferencia "deberá" ser abonada por la parte locataria en al menos tres cuotas y como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas").
En otras palabras, durante la
vigencia del Decreto los locatarios que no puedan abonar los valores
actualizados del alquiler podrán pagar solo hasta el importe equivalente al
alquiler de marzo de 2020; pero deberán agudizar la prudencia puesto que no les
está dispensada la obligación de pago de los nuevos valores sino tan solo se
posibilitó diferir su pago a partir de octubre y en cuotas (3 o más cuotas).
Por lo tanto, la recomendación general sería que si están en condiciones económicas
de pagar las actualizaciones del precio, lo hagan en el tiempo y forma pactados
en el contrato a fin de evitar la acumulación de pagos en el último trimestre
del año, pero con la recomendación de que, antes de hacerlo, extiendan su expresa conformidad en hacerlo a pesar de haber recibido suficiente información respecto del tenor y naturaleza de las normas del Decreto 320/2020.
Excepciones al congelamiento de precios de los
alquileres:
Con independencia de lo dicho hasta aquí, el Decreto 320/2020, en su
artículo 10, establece una excepción a la disposición general del congelamiento
de precios prevista en el art. 4.
Así es: el art. 10 del Decreto excluye del congelamiento de precios a
los contratos de
locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación
para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.
Aquí sí el Decreto tiene en
cuenta el carácter o calidad que reviste la parte (locador) para establecer la
excepción, con toda independencia del objeto o destino de la locación en sí
misma.
La excepción prevista en el
Decreto es lo suficientemente amplia como para incluir en ella a una gran
cantidad de casos, ya que en nuestro país son numerosos los casos de pequeños
propietarios que durante toda su vida invirtieron sus ahorros en ladrillos o
viviendas con el fin de reforzar sus ingresos habituales, ya sea durante su
plena actividad económica o laboral como en sus momentos de retiros por jubilación.
En nuestra opinión, se abrirán
aquí numerosos planteos y diferencias entre las partes contratantes, cobrando
un rol esencial y crucial los corredores, abogados e inmobiliarias en cuanto a
la manifiesta necesidad de acrecentar los canales de diálogo, el intercambio de
información y el asesoramiento a ambas partes contratantes respecto de la
realidad económica que se presente en cada caso como así también respecto de
las vicisitudes que podrían enfrentar ambas partes en caso de no arribar a un rápido
entendimiento.
La norma solo dispone que el
locador debe “acreditar debidamente” tales extremos que lo excluirían de la
aplicación del congelamiento, y aquí es donde el sentido común y el
asesoramiento proactivo de cada profesional cobrará una vital trascendencia.
Máxime si consideramos que el Decreto no precisa cómo acreditar la vulnerabilidad
del locador, es decir, no fija a qué criterios, mecanismos o medios de prueba deberán
apelar las partes a fin de acreditar si el locador, en cada caso, está comprendido
en la excepción o no.
De tal manera, para resolver
esta cuestión resultará imperioso que las partes recurran nuevamente a los
principios generales del derecho, sobre todo a la buena fe con que deben
interpretarse y ejecutarse los contratos. Es que, en este sentido, conviene
recordar que la exégesis de la ley requiere la máxima prudencia, cuidando que
la inteligencia que se le asigne no pueda llevar a la pérdida de un derecho, o
que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice al espíritu que ha
inspirado su sanción, pues, por encima de lo que las leyes parecen decir
literalmente, corresponde indagar lo que dicen jurídicamente. Así, si bien no
cabe prescindir de las palabras, tampoco resulta adecuado ceñirse rigurosamente
a ellas cuando así lo requiera la interpretación razonable y sistemática[14].
No olvidemos que, en
definitiva, las leyes deben ser interpretadas a favor de quienes al serles
aplicadas con este sentido consiguen o tienden a alcanzar el 'bienestar', esto
es, las condiciones de vida mediante las cuales es posible a la persona humana
desarrollarse conforme a su excelsa dignidad[15].
En tales condiciones, las
maneras o elementos con los que el locador deberá demostrar que se encuentra
incluido dentro de la excepción a la regla general del congelamiento variarán
de acuerdo a la situación de cada parte, pero básicamente deberán apuntar a la
acreditación de su situación patrimonial y a la composición de su grupo
familiar. Así, las alternativas serán múltiples y se podrán materializar desde
la puesta a disposición del inquilino de sus recibos de haberes, constancias de
inscripción ante AFIP, sus declaraciones juradas ante los organismos oficiales,
declaraciones juradas sobre la composición de su grupo familiar y de familiares
a su cargo, declaraciones juradas sobre los gastos ordinarios y referidos a
necesidades básicas del grupo familiar a su cargo (incluyendo alimentos, obas
sociales o prepagas, servicios públicos, impuestos, etc.), con el debido
respaldo documental, por ejemplo, adjuntando copias de las facturas de los
últimos períodos consumidos o cualquier otro elemento que demuestre en términos
razonables que el precio del alquiler le resulta necesarios para cubrir tales
gastos.
A mayor abundamiento,
entendemos que la leyenda “grupo familiar primario y conviviente” hace
referencia al cónyuge o pareja del locador, sus hijos o nietos (de ambos) y/o
sus padres o abuelos (de ambos), en la medida que convivan con el locador en
una única vivienda.
Sin embargo, visualizo aquí un
latente foco de litigiosidad el cual solo la buena fe de las partes y los
buenos oficios de los profesionales intervinientes podrán desactivar,
escuchando, dialogando, proponiendo, transmitiendo y asesorando a ambas partes
contratantes.
Incumplimientos:
El Decreto establece que las
deudas que pudieren generarse desde el 29/03/2020 y hasta el 30/09/2020
originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos
contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en al menos, tres
cuotas y como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento,
la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que
contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Pero, a diferencia del pago de
las diferencias de precio de la locación a los cuales no podrán aplicarse
intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad
prevista en el contrato, a las deudas por falta de pago, atrasos o pagos
parciales sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder
la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la
Nación Argentina (actualmente en el 31% anual, aproximadamente); independientemente
de las previsiones contractuales al respecto.
Sin embargo, no podrán
aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad que se
haya previsto en los contratos. Aquí vemos otra contingencia negativa para los
locadores que hayan previsto alguna sanción más severa en casos de
incumplimientos.
Además, y en armonía con el
resto de supuestos previstos en la norma, el decreto aclara que las
obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total
cancelación de las deudas.
El decreto también prevé que las
partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa
para la parte locataria que la establecida en el Decreto.
Prohibición
de resolución de contratos por falta de pago:
La norma prevista en el último
párrafo del art. 7 es, claramente, una norma potencialmente dañosa, en
perjuicio del locador y de los fiadores de cada contrato. Por ello, este es, a
no dudarlo, el punto más polémico y riesgoso de la norma de emergencia.
El Decreto 320/2020 dispone en
el último párrafo del art. 7 que durante los días 29/03/2020 y 30/09/2020 el
locador no podrá resolver el contrato por falta de pago de la prestación
dineraria convenida durante dos períodos consecutivos.
Esta norma es muy alarmante y
peligrosa, atento a las enormes contingencias y perjuicios que puede traer
aparejada, tanto para el locador como para las garantías o fiadores que hayan
firmado los contratos de locación.
En el punto, cobra una
relevancia trascendente la actuación del corredor o inmobiliaria que administre
la propiedad, quien en base a sus obligaciones como profesional experimentado
en el rubro deberá activar y mantener vivos en forma permanente todos los
canales de comunicación con los fiadores a fin de alertarle sobre las
contingencias que pueden caer sobre sus hombros ante una falta de pago que se
mantenga en el tiempo por varios meses.
Es más, lo recomendable será
que las inmobiliarias informen y anticipen estas contingencias a los codeudores
de cada contrato, aun antes de que exista siquiera algún incumplimiento.
Reitero: no desconozco el
espíritu de la norma y entiendo que su finalidad es proteger a los más
necesitados. Pero no puedo dejar de advertir que resulta extremadamente
peligroso impedir al locador la resolución del contrato cuando existe falta de
pago de la totalidad del canon locativo durante por lo menos dos períodos ya
que las contingencias que trae consigo la solución legal pueden significar un
golpe mortal a la economía del locador como a la de los fiadores de tales
contratos, quienes se ven expuestos a tener que enfrentar un proceso de cobro
de pesos por el equivalente a varios alquileres.
Sin embargo, debo destacar que se
mantiene la vigencia y aplicación de las otras dos posibles causales de
resolución imputable al locatario previstas en el art. 1219 del CCC, esto es,
por cambio de destino o uso irregular del inmueble o por falta de conservación
de la cosa locada o su abandono sin dejar quien haga sus veces.
Deber
de información del locador:
El Decreto 320/2020 consagra
una obligación a cargo de los locadores que resulta de toda lógica y que se
emparenta con los estándares de buena fe que debe regir en las relaciones
laborales. Así, en su artículo 8 se establece que dentro de los veinte días
contados desde la entrada en vigencia de la norma, la parte locadora deberá
comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que ésta pueda, si así
lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero
automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Queda claro que el decreto de
necesidad y urgencia de ninguna manera dispensa a los inquilinos del pago de
los alquileres, pero impone a la parte locadora de una obligación legal de
información, a fin de evitar o complicaciones en los pagos, en la medida que al
locatario le sea posible efectuar pagos por medios electrónicos o bancarios y
si así éste lo quisiera.
Estimamos que dentro el concepto de parte locadora debemos incluir a los
corredores e inmobiliarias que prestan el servicio de administración de las
propiedades alquiladas; todo ello en consonancia con la obligación impuesta por
el inciso c) del art. 1347 del CCC que prevé entre las obligaciones del
corredor el deber de comunicar a las partes todas las circunstancias que sean
de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o
modalidades del negocio, pues tal diligencia es la que corresponde a una
persona prudente y que se supone experta en los negocios inmobiliarios en quien
las partes han depositado su confianza.
Desalojos:
En lo que podría ser la parte
más sensible desde el punto de vista social, el Decreto suspende en todo el
territorio nacional de la República Argentina y hasta el día 30 de septiembre
del año 2020, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el
desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento
de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble
se encuentre en poder de la parte locataria
El art. 2 del Decreto aclara,
además, que esta medida alcanza también a los lanzamientos ya ordenados en
procesos judiciales ya iniciados con anterioridad y en los que no se hubieran efectivizado
los desalojos a la fecha de entrada en vigencia de la norma.
Asimismo, la norma de
emergencia prevé que hasta el día 30/09/2020 quedan suspendidos los plazos de
prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
Cabe aclarar que la norma
suspende “la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el
desalojo”, lo que no implica que no puedan iniciarse y tramitarse procesos
judiciales con tal objeto, aunque el desahucio no se pueda materializar hasta
tanto siga en vigencia el Decreto
Mediación obligatoria:
Finalmente, el Decreto invita a
las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a establecer la mediación
previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias
vinculadas con la aplicación del mismo.
Habrá que estar atentos a cómo
se implementa esta norma en las distintas jurisdicciones del país.
Conclusiones:
Ya vendrá el momento, en los
próximos días, para que las Honorables Cámaras de Diputados y Senadores de la
Nación se pronuncien respecto a esta legislación de emergencia nacida desde el
dictado de decretos de necesidad y urgencia, pero adelanto mi opinión en el
sentido de que las normas contenidas en el Decreto 320/2020 aparecen
como oportunas y razonablemente justas, atendiendo a que, como se referencia en
los considerandos del decreto, acontecimientos
extraordinarios justifican remedios extraordinarios.
Solo estimo como criticable dos
aspectos del Decreto: el primero, la decisión presidencial respecto al ámbito
de aplicación de la norma, que atendió al objeto de las locaciones y no al
carácter o calidad del locatario, pues, como señalé, no todos los locatarios se
encuentran en las mismas condiciones ante la emergencia derivada de la
pandemia.
El otro, la peligrosidad ínsita
que trae consigo la norma prevista en el último párrafo del art. 7 en tanto y
en cuanto prohíbe al locador resolver el contrato por falta de pago de la
prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos. Como sostuve
anteriormente, interpreto que esta norma es muy peligrosa atendiendo a las
enormes contingencias y perjuicios que puede traer aparejada, tanto para el
locador como para las garantías o fiadores que hayan firmado los contratos de
locación.
Amén de ello, estoy convencido que los argentinos (en el caso,
locadores, locatarios y profesionales del mundo inmobiliario) nos merecemos
tener aunque sea un poco de certidumbre en el medio del caótico escenario que
nos toca vivir como consecuencia de la pandemia de Covid-19.
Podría decirse que los menos beneficiados (o lo más perjudicados,
dependiendo con la lupa con que se lo mire) con la nueva norma resultan ser
aquellos propietarios locadores de contratos de locación que vencen con
posterioridad al 20/03/2020 y en los que el locatario continúa en la ocupación
del inmueble, ya que no pueden actualizar el precio de la locación mientras
permanezca en vigencia el decreto.
En cambio, nada dice el decreto respecto a nuevos contratos de locación
a celebrarse a partir del día de mañana y en adelante. Parecería que todo nuevo
contrato podría prever cualquier condición libremente acordada entre las
partes, sin sujeción a ninguna limitación.
En términos razonables, solo podría entenderse que la norma invita a las
partes a mantener el mismo precio de la locación desde su inicio y hasta el 30
de septiembre de 2020 inclusive; aunque no existe una disposición expresa que
así lo prevea.
Tal como están dadas las cosas, y atendiendo a los términos y espíritu
del Decreto, en forma indirecta deja tareas importantes en manos de distintos
profesionales del rubro inmobiliario (abogados, corredores, inmobiliarias), que
asumirán un rol decisivo para acercar a las partes al diálogo y a la
comprensión de las diversas vicisitudes de cada contrato.
Soy de la idea de que en una emergencia de esta magnitud (mundial) todos
perderemos un poco, y todos aprenderemos mucho. Todos los que podamos atravesar
esta guerra contra la pandemia (y ojalá yo mismo sea uno de ellos), saldremos
heridos pero a la vez fortalecidos, porque en situaciones como ésta necesitamos
agudizar nuestro ingenio para encontrar soluciones que resulten lo más justas y
humanas que nos sea posible.
Y a ese tren me subo e invito a que participen de él todos los
profesionales del derecho y del mercado inmobiliario, porque la emergencia
sanitaria y los exactos términos de este Decreto nos dan la oportunidad de
cumplir una función esencial en el mantenimiento de la paz social y en la
reconstrucción armónica de una economía que sufrirá un severo impacto en todos
los sectores de la sociedad.
[1]
Abogado
(UNL), Notario (UNL), Corredor Inmobiliario (UNL), Máster en Derecho Empresario
(Univ. Austral).
[4]
Ante la
falta de precisiones en la norma, estimamos que los contratos comprendidos en
los incisos 4 y 7 deberán ser definidos de acuerdo a las disposiciones de la
Ley N° 24.467 (B.O. 23/03/1995), y en las diversas definiciones y categorías
establecidas por la Secretaría de Emprendedores y PyMEs de la Nación (https://www.produccion.gob.ar/area/secretaria-de-emprendedores-y-pymes).
Tengamos en cuenta que una “PyME” es una micro, pequeña o mediana empresa que
realiza sus actividades en el país, en alguno los estos sectores: comercial,
servicios, comercio, industria o minería o agropecuario; que puede estar
integrada por varias personas según la actividad y sus ventas totales anuales
en pesos no pueden superar los montos establecidos según su respectiva categoría
definidos por la autoridad de aplicación.
[5] En los
considerandos del Decreto se lee: “En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y
las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados
de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros,
como el derecho a la vivienda…”.
[6] De acuerdo a las disposiciones de
emergencia referentes a trabajadores asalariados, aunque el trabajador se
encuentre imposibilitado de prestar sus servicios habituales en el lugar de
trabajo y tampoco pueda hacerlo en su domicilio particular, esto es, en el
lugar del aislamiento durante la cuarentena obligatoria, el empleador deberá
igualmente abonarle la remuneración. Es decir que la relación laboral continúa
con la misma obligación de pago de las remuneraciones devengadas a favor del
trabajador.
[8]
Art. 1199 CCC: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo
legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con
muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el
plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos
fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un
predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan
por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
[9]
Entendemos
que días “corridos”, de conformidad a lo dispuesto por el art. 6 del CCC: “Modo
de contar los intervalos del derecho. El modo de contar los intervalos del
derecho es el siguiente: día es el intervalo que corre de medianoche a
medianoche. En los plazos fijados en días, a contar de uno determinado, queda
éste excluido del cómputo, el cual debe empezar al siguiente. Los plazos de
meses o años se computan de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no
hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entiende que el plazo expira
el último día de ese mes. Los plazos vencen a la hora veinticuatro del día del
vencimiento respectivo. El cómputo civil de los plazos es de días completos y
continuos, y no se excluyen los días inhábiles o no laborables. En los plazos
fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda ésta excluida del
cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes
pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo.”
[10] Art.
9 Código Civil y Comercial: Principio de buena fe. “Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.”
Art.
10 Código Civil y Comercial: Abuso del derecho. “El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara
el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines
del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena
fe, la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para
evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y,
si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar
una indemnización.”
Art.
961 Código Civil y Comercial: Buena fe. “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena
fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las
consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances
en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor.”
[11] Esto es, hasta el 30 de septiembre de 2020, o
hasta el plazo mayor que prevea el Gobierno Nacional en futuros Decretos, o
hasta el menor plazo de la prórroga opcional elegida y comunicada por el
inquilino.
[12] El artículo
1596, en su parte pertinente, dispone que: “La fianza se extingue por: … b) si
se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin
consentimiento del fiador; … d) si el acreedor no inicia acción judicial contra
el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador o deja perimir
la instancia.”
[14]
Fallos: 310:2214; 312:1614; 315:38; causa A.595.XXIII. "Avila, Carlos
Alberto y otros c/ Rodrigo S.A. y otros", del 17 de marzo de 1992.
[15]
Fallos 289:430, 436; asimismo, Fallos 293:26, 27, considerando 3°.
