Por Facundo M. Bilvao Aranda (Abogado, Notario, Corredor Inmobiliario, Máster en Derecho Empresario, titular del “Estudio Jurídico Bilvao Aranda” y de “Brío Servicios Inmobiliarios”, en Sunchales, Provincia de Santa Fe).
El Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020, dictada el pasado 31 de marzo, es una norma que brinda cierto grado de justicia y razonabilidad a todas las partes involucradas en los contratos de locación, pero existen ciertas lagunas que los profesionales del derecho y del mercado inmobiliario deben desentrañar a fin de resolver situaciones complejas que se presentan en la cotidianidad de las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios.
Principalmente existen dos vicisitudes ambiguas que se presentan a diario en la actualidad y que no revisten plena claridad para su resolución. Una de ellas en lo referente al congelamiento del precio de los alquileres y la otra en relación a la conducta que deben seguir las partes a la hora de pretender la devolución de la tenencia del inmueble durante la vigencia del aislamiento social preventivo y obligatorio.
Congelamiento de los precios de los alquileres:
El artículo 4 del Decreto 320/2020 dispone el congelamiento del precio de las locaciones hasta el 30 de septiembre de 2020. Durante la vigencia de esta medida, se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.
El artículo 6 del DNU 320/2020 solo prevé que las diferencias en el precio del alquiler producidas por el aumento pautado en los contratos podrán ser abonadas por el inquilino en cuotas, que podrán pactarse libremente entre las partes entre un mínimo de tres y un máximo de seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en octubre del corriente año. La norma agrega también que a este diferimiento del pago de los mayores precios de la locación no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
Luego, la última parte del art. 6 del Decreto 320/2020 dispone que las partes podrán pactar una forma de pago distinta, aunque cualquier variante en los pagos que acuerden las partes no podrá ser “más gravosa” para la parte locataria que la establecida en el Decreto.
Pero ¿Qué sucedería si el inquilino desea libre y voluntariamente pagar los aumentos locativos en el tiempo y forma convenidos en el contrato? ¿Puede el locatario decidir pagar los sucesivos aumentos en los plazos previstos en el contrato a fin de evitarse esa contingencia y mayor costo a partir del mes de octubre de 2020? ¿Posee libertad de elección aquel locatario para quien el pago de los aumentos del alquiler a partir de octubre le resulte más gravoso que pagarlo en los plazos previstos en el contrato?
Analizando la literalidad de la norma (art. 4), vemos que expresamente dice que: “Durante la vigencia de esta medida ‘se deberá’ abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año…”; es decir que como primera observación debo remarcar que el decreto no prohíbe que los pagos de los eventuales aumentos se hagan en el tiempo previsto en el contrato. La norma dice que el locatario solo estará obligado a abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.
En segundo término debo decir que a pesar de que el artículo 14 del Decreto 320/2020 dispone que sus disposiciones son de orden público, nada impediría modificar la norma en beneficio de la parte locataria que es la parte más débil en la relación contractual.
No desconocemos que las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público, pero entendemos que el carácter imperativo del Decreto le impide al locador exigir el pago de los aumentos del precio del alquiler conforme las previsiones contractuales, pero no inhabilitaría al inquilino a hacerlo si así lo decidiera libremente en base a una simple decisión financiera que le resulte más conveniente o “menos gravosa”. En una palabra, creemos que lo que está prohibido es su imposición de pago por parte del locador.
El razonamiento precedente tiene su fundamento en el propio espíritu del decreto, puesto que en las consideraciones del Señor Presidente de la República fue remarcado que la razón de ser de la norma de emergencia radica en que “muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.”
Es decir que el espíritu del Decreto 320/2020 está enfocado a proteger a los locatarios que atraviesen dificultades para dar cabal cumplimiento a la obligación de pago del precio de la locación, quienes, ante estas situaciones y en el marco de esta coyuntura pandémica, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, lo que agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes. Es decir, la finalidad del Decreto 320/2020 tiende a proteger los intereses económicos de los inquilinos y a resguardar el derecho a la vivienda, amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país.
Es que uno de los índices más seguros para verificar la razonabilidad de la inteligencia de una norma y su congruencia con el resto del sistema del que forma parte, es la consideración de sus consecuencias (CSJN Fallos 310:267), por lo que es necesario buscar en todo tiempo una interpretación valiosa de lo que las normas, jurídicamente, han querido mandar, de suerte que la admisión de soluciones notoriamente injustas cuando es posible arbitrar otras de mérito opuesto, no resulta compatible con el fin común de la tarea legislativa y de la judicial (Fallos 310:1797).
Así, en tren de probabilidades y avizorando las consecuencias que podría traer el congelamiento para un locatario a quien el precio del alquiler pactado se hubiese ajustado, por ejemplo, en el mes de abril de 2020 y que esté obligado a pagar tal incremento a partir del mes de octubre en al menos tres cuotas, suponiendo además (en un escenario hipotético y meramente ejemplificativo) que según las previsiones contractuales firmadas en el mes de octubre de 2020 el precio del alquiler mensual volviese a tener un incremento previsto, nos encontraríamos con un caso en el que el locatario podría verse obligado a afrontar el pago de dos aumentos acumulados del alquiler en solo tres meses, generándosele una complicación económica mayor a la que hubiese tenido en caso de que el Decreto 320/2020 no existiera.
Si al caso del ejemplo le sumamos como condimento que el inquilino sea un empleado público o un empleado en relación de dependencia en el sector privado que no vio cercenado su salario, al prohibírsele el pago del alquiler en los términos originariamente pactados con el locador lo situaríamos en un lugar más perjudicial para sus intereses que el existente antes del dictado del Decreto. Por eso, creemos que la interpretación acerca de la opción en cabeza del locatario es la que más se condice con el espíritu de la norma, la cual fue dictada para proteger sus intereses económicos y no para complicarles más su economía.
Resultaría incluso inapropiado e improcedente la invocación de un supuesto de enriquecimiento sin causa del locador, pues la causa legítima del pago radicaría, precisamente, en el contrato de locación suscripto entre las partes. Esta conclusión sobre el punto se refuerza cuando analizamos el exacto tenor del último párrafo del artículo 6 del Decreto 320/2020, el cual expresamente dispone que: “Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.” Gravoso, según el Diccionario de la Lengua Española (Edición del Tricentenario), significa “molesto, pesado y a veces intolerable”, “que ocasiona gasto o menoscabo”; y la única persona que puede definir o afirmar si el pago diferido del precio del alquiler a partir del mes de octubre es más o menos gravoso que pagar el precio del alquiler conforme los términos del contrato firmado es el propio inquilino, no otra persona.
Claro que aquí cobrará una clara trascendencia la actuación y gestión del corredor inmobiliario, quien deberá informar y aconsejar adecuada y verazmente a cada locatario, propiciando un escenario de conversación y negociación en plena libertad, remarcándole en todo momento que la elección de la fecha del pago de los mayores valores de la locación no puede serle impuesta por el locador sino que deberá provenir de su más absoluto convencimiento, conveniencia y libre decisión.
En este sentido, y atendiendo a la naturaleza imperativa de las normas del Decreto, sería recomendable que el locatario extienda un instrumento escrito en el cual refleje su expresa voluntad de pagar en los términos convenidos originariamente, a pesar de haber recibido de parte de la inmobiliaria información suficiente de los alcances del Decreto 320/2020. Creemos que de esta manera quedaría salvaguardada la responsabilidad profesional del corredor o inmobiliaria que interviene en la administración del inmueble.
Prórroga automática del plazo de los contratos y el ejercicio de la opción del locatario durante el aislamiento preventivo social y obligatorio:
Por imperio del art. 3° del Decreto 320/2020, se prorrogaron automáticamente hasta el día 30 de septiembre del año 2020 la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles comprendidos por la norma de emergencia. Pero el mismo artículo otorga la opción al locatario de mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en el art. 3. Si el locatario decidiere ejercer cualquiera de estas opciones deberá notificarlo en forma fehaciente a la parte locadora con antelación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
Hasta ahí todo muy claro. Pero, si a esta norma le agregamos como condimento al análisis del caso las disposiciones del Decreto 297/2020 y todas sus normas complementarias, ampliatorias y modificatorias que establecieron la medida excepcional y transitoria de “aislamiento social, preventivo y obligatorio” y de prohibición de circular para todos los habitantes del país, a excepción de las personas afectadas a las actividades y servicios declarados esenciales en la emergencia, advertiremos que los locatarios que desean rescindir sus contratos se encuentran, de hecho, imposibilitados de desocupar sus viviendas e impedidos de hacer entrega de las llaves de los respectivos inmuebles, pues las actividades de “mudanzas” y de circulación con fines de devolución de la tenencia de un inmueble no se encuentran exceptuadas por ninguna de las normas dictadas por el Poder Ejecutivo Nacional.
De otro lado, los propietarios o los corredores o inmobiliarias que administran las propiedades (en la mayoría de las Provincias Argentinas al menos) tampoco tienen permitido salir de su domicilio de residencia durante el aislamiento con el fin de inspeccionar las condiciones en que el inmueble en cuestión pretende ser devuelto por parte del inquilino, ni para ir a retirar las llaves de su propiedad ni para recibir la tenencia del inmueble de manos del locatario.
Ergo, como se advierte, aquí nos encontramos ante una imposibilidad legal sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la obligación de devolver el inmueble, la cual, según las normas de fondo, tendría efecto extintivo de la obligación cuando el plazo es esencial o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible. Además, está claro que en este supuesto tal imposibilidad legal no fue producida por ninguna conducta dolosa o culposa de ninguna de las dos partes del contrato; es decir, es una imposibilidad temporaria de cumplimiento de la obligación producida por un caso de fuerza mayor que no ha podido preverse ni evitarse.
En este contexto, somos de la idea de que mientras se mantenga vigente el aislamiento social preventivo y obligatorio sin preverse ninguna excepción para locadores, locatarios y corredores o administradores de propiedades que habiliten la instrumentación de la devolución de la tenencia del inmueble, la mudanza del inquilino y la posibilidad del locador de inspeccionar las condiciones de devolución de la vivienda, el locatario tendrá el derecho y la obligación de permanecer en su vivienda actual, es decir, en su lugar de residencia durante el aislamiento, mientras que el locador tendrá la obligación de consentir y aceptar tal ocupación legítima de la vivienda por lo menos hasta el 30 de septiembre de 2020, o el mayor plazo que disponga otra norma de emergencia.
Luego, y solo a partir del levantamiento o finalización de la cuarentena obligatoria, podrá ejercer el locatario el derecho que le brinda el tercer párrafo del artículo 3 del Decreto 320/2020, esto es, de optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o prorrogar dicho plazo por un término anterior al 30/09/2020, notificando ello en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente.
Mientras tanto, es decir, durante la vigencia de la cuarentena y durante el plazo de tiempo en que el locatario permanezca en la tenencia del inmueble, no existirá incumplimiento o mora alguna de su parte en la obligación de devolver la tenencia del inmueble al propietario pues su tenencia es legítima por imperio del art. 3° del Decreto 320/2020; pero, indefectiblemente, tendrá a su cargo la obligación de pago de los alquileres y servicios devengados, los cuales podrá abonar de acuerdo a las previsiones contractuales y del Decreto 320/2020.
A nuestro modo de ver, esta es la única solución armónica que legal y fácticamente resultan razonables en el actual contexto de emergencia sanitaria por la que atraviesa el país.
Comentarios finales:
Si Ud. es dueño de una inmobiliaria o propietario de inmuebles dados en alquiler, o simplemente un locatario atrapado en alguna de estas situaciones, está a un simple llamado de poder solucionar su problema.
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